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工程建设中的风险控制 是房地产业务的核心竞争力 ——律师在工程建设阶段的深度法律服务  （提纲） 北京市中伦金通律师事务所 朱茂元 合伙人律师 一、房地产市场转型期的法律、政策背景二、房地产开发业务中风险格局发生的变化 三、工程建设阶段的风险控制 一、房地产市场转型期的法律、政策背景 1、从2002年开始，国家对经营性项目国有土地使 用权出让政策进行了一系列调整，以北京为例： a、《关于停止经营性项目国有土地使用权出让 的有关规定》（33号文） b、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议 出让的补充规定》（4号文） c、《关于继续展开经营性土地使用权招标拍卖挂 牌出让情况执法监察工作的通知》（71号文） 小结：每个开发商在利用土地的成本方面逐渐趋同。 一、房地产市场转型期的法律、政策背景 2、 国家在建设工程管理方面的法律法规逐渐形成完 整有序的法律体系 a、《建筑法》1997年11月1日颁布，1998年3月1 日生效。在承发包方式、工程质量、安全及法 律责任上作出比较系统的规定。 b、《合同法》1999年3月15日颁布，1999年10月1 日生效。专设了《建设工程合同》一章，应特 别注意286条规定。 c、《招标投标法》1999年8月30日颁布，2000年1 月1日起施行。对建设工程招投标行为规定了 基本原则和制度。 d、《建设工程质量管理条例》2000年2月10日颁 布并实施。是《建筑法》的配套法规。 一、房地产市场转型期的法律、政策背景 2、 国家在建设工程管理方面的法律法规逐渐形成完 整有序的法律体系 e、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》建 设部107号令。 f、《建设工程工程量清单计价规范》2003年2月 17日发布，2003年7月1日施行，是确定工程造 价的国家标准，其强调了全部使用国有资金投 资及以国有资金投资为主的大中型建设工程应 执行该标准规范。 一、房地产市场转型期的法律、政策背景 2、 国家在建设工程管理方面的法律法规逐渐形成完 整有序的法律体系 g、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠 纷案件适用法律问题的解释》（法释2004年14 号），（2004年9月29日最高院审判委员会通 过，2005年1月1日施行）。该解释集中解决了 建设工程施工合同纠纷案件中大量的法律适用 问题，尤其在质量、工期及造价确定方面。 一、房地产市场转型期的法律、政策背景 2、 国家在建设工程管理方面的法律法规逐渐形成完 整有序的法律体系 小结: 在日益完善的法律规范下，建设工程领域产生了 新的游戏规则。 a.?强调了工程招投标活动的严肃性，打击阴阳合 同。 b. 工程造价的确定性有了完整的法律保障，全面 推 广使用工料清单的计价方法。 c.?采取严厉手段保障建筑承包商的基本权利，即 建筑承包商可以就其基本利益享有对工程的法 定优先权。 d. 在司法活动中尊重当事人的书面约定，如提报 结算过期不予批复的，可以直接按提报结算值 判令业主给付。 二、房地产开发业务中风险格局发生的变化 二、房地产开发业务中风险格局发生的变化 小结： （1）a、b、c三项在过去的开发中统称为综合地价或 综合前期开发费，约占全部成本构成的50%， 在全国性土地公开竞价取得的市场环境下，这 项成本在可比性项目中逐渐趋同，并且越来越 公开透明，是任何开发商都可以做比较计算 的。 （2）f 项在市场中有约定俗成的惯例，约占总投资 的 2.5%左右。 （3）g 项管理成本取5%，不会有太大的变化。 （4）d、e 两项既关于产品的品质，又关于开发商的 成本支出，基于市场多年的作业惯性，存在最 多的不确