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房地产新政与地产宏观大势 资源竞争 资本竞争 管理竞争 案例：目标成本的设定形式 案例：动态成本信息反馈系统 案例：成本数据库的建立 目标成本管理中经常遇到的问题 1、目标成本合理吗？ 2、动态成本信息为什么失真？ 案例1：目标估计不足 案例2：目标刚性不足 案例3：目标与实际脱节 案例1：信息归集不及时 案例2：信息反馈失控 责任成本管理 内容 一、责任成本的解读 二、责任成本的分解 三、责任成本分解原则 四、责任成本的落实 五、责任成本的评估与考核 六、案例 责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。 责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 关于责任成本 一、责任成本的解读 方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成 关于责任成本 二、责任成本的分解方式 　 总经理　 　 项目总投资 　 　 财务部 营销部　 　 期间费用 九 　 　 　 开发成本 　 　 项目部　 　 开发间接费 八 　 　 配套设施费 七 　 　 园林环境费 六 　 　 社区管网工程费 五 　 　 主体安装工程费 四 　 设计部 工程部 采购部　 　 　 　 主体建筑工程费 三 　 发展部　 　 开发前期准备费 二 　 发展部　 　 土地获得价款 一 责任人 责任部门 金额 成本责任 成本项目 序号 方式一：成本科目 　 　 　 通风空调设备采购合同 　 　 　 发电机采购合同 　 　 　 电梯采购安装合同 　 　 　 门窗制作安装合同 　 供应部 　 　 外墙装饰材料采购合同 集中采购合同 　 　 　 园林景观工程施工合同 园林景观合同 　 　 　 建筑安装施工总承包合同 　 　 　 单独施工的桩基础工程合同 　 　 　 试桩检测合同 　 项目工程部 　 　 三通一平工程施工合同 建安工程合同 　 　 　 测绘合同 　 　 　 地质勘察合同 　 　 　 专业设计合同 　 　 　 园林景观设计合同 　 　 　 施工图设计合同 　 技术部 　 　 方案设计合同 设计合同 负责人 责任部门 考核标的 编号 合同名称（示意） 分类 方式二：合同分类 以成本形成主体作为成本责任主体 关于责任成本 三、责任成本的分解原则 关于责任成本 五、责任成本的落实 责任主体 责任内容 责任控制要点 责任履行评价 责任状（书） 责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及 各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素） 责任成本指导书 关于责任成本 六、责任成本的评估与考核 评估方式 评估指标 无效成本 考核方式 谨慎与全面性 回顾： 责任成本的分解是基于责任形成的主体 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、评估机制 责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩 案例：责任成本的分解落实 案例：责任成本考核的全面性 1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？ 2、招投标管理的责任成本如何切分？ 案例1：设计阶段 责任成本管理 案例2：招投标责任成本管理 责任成本管理中经常遇到的问题 * * 房地产成本管理 房地产公司面临着什么？ 新政---- 土地 金融 预售 自有资金 开发 行业门槛提高了 形势---- 消费者观望 限购、保障房 从紧的信贷政策 机遇风险并存 向管理要效益 管理规范化 法制日趋健全 消费者日趋成熟 企业规模发展 房地产企业 政策 客户 资本 市场 法律 资源 舆论 社会 举牌案例 行业竞争激烈 宏观经济调控 企业利润趋薄 管理精细化 管理出效益 资 本 土 地 项 目 资本增值能力 项目开发能力 房地产业绩体现------核心财务指标 销售净利率-----盈利能力 总资产周转率----运营效率 净资产收益率----投资回报能力 净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数 杜邦公式 房地产企业的运营能力 房地产企业的核心竞争力： 企业运营能力 各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能