20090922房屋买卖中的若干法律适用与对策.docVIP

PAGE PAGE 7 房屋买卖审判中法律适用的问题与对策 房屋交易涉及物权、债权，又涉及诸多行政管理，从社会意义上关乎人民群众住的问题的解决，既是理论问题，还是实践问题，也是社会问题，需要认真研究解决。目前就相关问题的法律规定与司法解释不够明确具体。我结合实际情况介绍一些实际做法，并谈一些个人的思考认识，供同志们参考。介绍三个方面的问题：一是各类型房屋交易的基本效力问题；二是房屋买卖中的常见问题与对策；三是涉及贷款问题的处理。 一、各类型房屋交易的基本效力问题 房屋买卖房屋类型多样，涉及交易许可问题，核心是交易前提即权属能否确定下来以及相关的权利特别是土地使用权能否交易，这方面土地制度与政策起着决定性的作用。 1、农村房屋买卖问题（包括小产权房屋买卖）。 （1）基本态度 问题不在同村村民，而是异村村民之间，特别是农村房屋卖给城市居民。 有观点提出有效，有观点则提出按土地管理法修改前后为界。应当说，属于制度现状，并无明确的禁止性规定，土地管理法修改之前似规定经批准可以，国务院办公厅的文件也是从99年开始。这实际上是基本土地制度的问题，虽无明确规定，但制度不允许，制度是个大规定。按制度，农村土地不能直接交易，房随地走，由此导致对农村房屋买卖。制度以后可能会发展，但也不会无限放开，这里边有个国情问题和如何看待国情、如何进行社会管理的问题。现行的土地制度仍然是土地管理法和城市房地产管理法等确定下来的土地制度。 农村房屋买卖的效力及例外。主要是：a.农村村民城市化；b.92年之前部分城市居民、归侨购买农村房屋；c.农村整体迁移；（4）其他特殊情况。 （2）无效之后的处理 这类案件因利益冲突而起，通常也是一个利益平衡和价值平衡问题，要考虑买房人的损失和适当考虑诚信。在涉及拆迁情况下，通常按区位补偿价，考虑双方过错和诚信问题，按一定比例确定买房人的损失。如不涉及拆迁，又无土地明显升值问题，一般不考虑买房人的损失问题。 以往通常是卖房人起诉，近期开始有买房人起诉的情况。处理上不应有差别。 （3）小产权房的买卖问题 小产权房屋有旧村改造的小产权房屋，有为销售主要是给村外人特别是城里人的小产权房屋。这是农村房屋买卖中的一个具体类型，是规模化的农村房屋买卖，进行商品化开发显然是违反现行土地制度的，在本质上属于农村房屋买卖。据说有的地方在搞试点，但不是在北京。 最近有蔬菜大棚专项治理。 2、福利房或房改房的买卖 这是一个政策调整的问题，与过去的住房福利化相联系，属于另类调整。这一部分资产现在已允许卖给个人，自然不应当限定其进一步的交易。问题在于实际操作有的理顺不够。 单位限定工作年限时房屋买卖的效力是否受到影响。原则上不影响。 3、经济适用房的买卖 经济适用房能否买卖、受让对象有无限制。这实际上是一个社会管理的政策问题。目前并无更多限制，因此更多变成了一个单纯的法律问题，经济适用房的交易也是一个单纯的市场问题。 实际上对经济适用房应当考虑新的管理政策，如纳入社会统一管理，买商品房者要退出经济适用房；经济适用房的转让应通过国家或社会，私下交易经济适用房原则上无效；经济适用房应交给新的较困难人群居住。这里有特定社会政策和社会公共利益考虑。按这种思路，经济适用房的买卖在法律上会是另外一种处理对策。另一种考虑是取消经济适用房，变成给付房屋补贴，这样使得问题简单化，也更容易在法律上调整。 （1）未到允许年限买卖的效力问题。这根本上是一个行政管理问题，是为补救经济适用房的无序而采取的行政管理措施。同时，相关方面并无全国性的立法规定予以禁止。 （2）补缴土地出让金是否是交易的效力前提。一种观点认为，房地不可分，将划拨土地交易未经准许是不允许的，未补缴无效，但因房屋具有可交易性，无效可得补正。我认为，并非是不补缴不得交易，而是交易后需补缴。这种房子在现有政策上归到底是允许交易的，其中包含着对划拨土地交易的许可。但即便如此，经济适用房的交易必然给出售人带来额外的利益，这应当是经济适用房本身的政策出了问题。 （3）借名买卖反悔的处理。这是个确认实际所有人的争议，涉及借名买卖的效力问题。严格的政策是撤销买卖，收回房屋。宽泛的政策是允许借名，买卖成立。中间的政策是按经济适用房政策确定由被借名人购得，并向借名人赔偿损失。 4、农民回迁房的买卖 目前准用经济适用房政策，与经济适用房并无区别。从规范上考虑，对回迁房的政策限制应当更少，因是对农民失地上楼的补偿。 5、限价房的买卖 限价房属于政策产物，在法律上不好定位。这里边实际上是一种有限的资源，具有社会福利性质，但比经济适用房又好点。比重明轻，目前对经济适用房即允许买卖，自然也应允许对限价房进行买卖。 6、其他几类房屋的买卖 （1）期房的买卖 期房实际是一种期待利益。 （2）未取得权属证书的房屋的买卖 城市房地产