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房地产培训课程 —— 销售人员培训 主讲：闵新闻 商品房销售面积 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除） 商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称为套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和 整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。 房改房：按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。 集资房：指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种方法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建成供应、税费等方面给予部分减免。 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。 发展商应具备的开发批文 《土地使用权出让合同书》 《房地产证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 《建设工程竣工验收证书》 五证 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 购房者将签署的法律文件 认购书——预售前之购房意向书 买卖合同——正式签署之房屋买卖合约 按揭贷款合同——申请银行按揭之文件 保险合同——为按揭配备之房屋保险文件 住户公约——入住后业主物业管理条文 申请银行按揭 按揭成数 通常在七成内； 最高为八成。 按揭年限 通常在20年内； 最高为30年。 首期款 通常为总楼款之三成； 最少为两成。 所谓一成或半成： 1、发展商提供免息贷款； 2、首期三成之分期支付； 年总租金（纯收益） = 总售价 * * * * 第一章 房地产基础知识 基本概念 房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产的特性： A、房地产的自然特性 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 B、房地产的经济特性 1、用途多样性 2、相互影响性 3、价值高大性 4、易受限制性 5、难以变现性 6、保值增值性 房地产市场分类： 一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场） 二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）； 三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）。 土地使用年期 居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年 注:1.房地产转移登记按登记额0.1%收取,超过1千万元,超过部分按0.05%计; 2.房地产抵押登记按登记价0.01%取费,每项最少不少于100元; 3.房地产变更登记每项取费20元. 财税部门 买方 成交价 按各城市规定 契税 7 国土部门 买方 登记价 0.1% 登记费 6 国土部门 售方 土地增值额 20%或40-100％ 土地增值费 5 财税部门 售方 所得额 15% 企业所得税 4 财税部门 双方 买方 销售价 0.05%*2 每证另贴花5元 印花税 3 财税部门 售方 销售价 0.05% 城市建设维护税 2 财税部门 售方 销售价 5% 销售营业税 1 征收部门 收取对象 计算基数 税(费)率 税费名称 序号 房地产二级市场转让税费 房地产价格：是土地价格和建筑物及其附 属 物价格的统一，是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。 房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。 房地产单位价格：指单位面积或单位建筑 面积的价格，它可以反映房 地产价格水平的高低。 楼面地价 ：指平均