房地产经纪搬从业人.pptVIP

房地产经纪从业人员职业培训 房地产登记相关知识 孔凡宝 房地产经纪从业人员应该掌握哪些知识？ 身份证明材料规定 登记主体问题 代理问题 产权人生前购买和处置的房屋 如何办理登记的探讨 案例分析 因为2008年签订合同是事实，公证委托书也是真实的，并没有刻意偷税漏税嫌疑。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理登记的，不影响合同效力。”所以说登记机构从维护群众根本利益出发，认为委托代理有效，直接办理产权过户手续也是合法的。 以上两种观点截然相反，各有各的道理。我们认为:审理房屋产权转移登记时要本着谨慎的态度，尊重事实，依法做好产权登记工作。就本宗案例来说，我们比较赞成第二种观点，只要张某继承人都承认这个事实，出具书面证明，可以直接将张某的房屋转移到李某名下。也就是说，产权人生前处置的房屋，虽然未办理登记，其授权委托仍然有效，只是要补充一些证明材料，这样处理还是有法律依据的。 案例分析 二 产权人死亡，继承应该公证的法律依据 依据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（1991年9月12日司公通字（1991）117号）第一条：继承房产应当持公证机关出具的“继承公证书”和房产所有权证、契证到房产管理机关办理房产所有权转移登记手续。及建设部《房屋登记办法》第十八条：房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。上文中，我们从工作实际出发，要求申请人出具书面证明，也就是公证书，其他证明效力相对弱一点。虽然以上《通知》是1991年颁发实施的，但至今仍然有效。 三 产权人生前购买的商品房未办理登记如何处理 按《物权法》第十四条规定，因买卖取得的不动产物权，自该物权记载于不动产登记簿上时发生效力。产权人生前购买的商品房未办理登记也就是说，他的物权还没有真正取得，继承人去办理继承公证办不了，物权继承转移登记也就无从谈起。针对这种情况，我们的做法是：首先有继承人申请将房屋登记在被继承人名下，然后继承人持被继承人房产证到公证处办理继承公证，最后将房屋转移到继承人名下。 案例分析 这种做法目前普遍使用，但是，缺少理论依据，第一，产权人死亡，他的主体资格已不存在，他的一切债权债务均有继承人承担，为他办理房屋登记显然与《物权法》和《继承法》相违背。第二，申请产权登记时需要询问笔录，这时，纯粹有某个继承人单方面回答，不可能是真实意思表示，因此，登记簿记载的内容不准确，随意性较大。第三，若多个继承人意见不一致，他们中有人提出异议，登记机构将会很被动。在此笔者希望理论界给予进一步明确。 四 夫妻存续期间共同购买一套商品房，在未办理登记情况下，夫或妻一方死亡，这种房屋如何登记 一种观点认为：房屋登记簿上应该记载产权一半是继承取得，另一半是购买取得。因为该套房屋是夫妻存续期间共同劳动下，通过多年积蓄才买下这套房屋，一方去世前，没有办理登记，是因为他们购买的是期房，当时不符合办证条件，才留下这样的隐患，所以说另一半应该属于继承房产。 另一种观点认为：房屋登记簿上应该记载产权属于健在的一方单独所有。因为《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当时，不具备办证条件，没有将此物权登记在夫妻名下，现在，健在的一方申请办理单独所有，应该是合理请求。死亡一方遗产是购买该套房屋所花费用一半的债权，应当由其继承人继承，但继承人继承与否，如何继承，均与现时的房屋登记无关。 两种观点不一致，关键看登记机构工作人员如何掌握尺度，依法更好的做好房屋登记工作。 登记主体问题 房地产登记单方申请的情形 房地产登记应共同申请，当有下列情形之一时，可以单方申请： 1、因合法建造房屋取得房屋权利； 2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利； 3、因继承、受遗赠取得房地产权利； 4、因房屋所有权的姓名或名称变更。申请变更登记； 5、因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记； 6、因房屋面积增加或减少，申请变更登记； 7、因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记； 8、房屋灭失； 9、权利人放弃房地产权利； 10、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记； 11、申请异议登记； 12、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。 生效法律文书 申请登记客体 登记资料 登记资料 查询问题 登记资料对外利用 查询、复制登记簿应符合下列规定： 1、自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查