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房屋征收操作实务 2012年3月 房屋征收与补偿主要流程图 　注意环节（P149） 一、意愿征询 （一）适用于旧区改造； （二）征询对象为具有房地产权证或租赁公房凭证的居民（私房产权人和公房承租人）； （三）一证一票； （四）废票认定（不填或填写其他符号）； （五）愿意改建的居民户数超过征收地块居民总户数的90%。 房屋征收与补偿主要流程图 二、房屋征收补偿方案主要内容 （一）房屋征收依据、目的、范围； （二）房屋类型和建筑面积的认定办法； （三）征收补偿方式、标准和计算方法； （四）补贴和奖励标准； （五）用于产权调换房屋的基本情况和选购方法； （六）签约期限； （七）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限； （八）评估机构选定办法； （九）从事征收的房屋征收事务所。 房屋征收与补偿主要流程图 三、征收补偿方案征求意见 （一）所有征收方案均需征求被征收人、公房承租人的意见，期限不得少于30日； （二）旧区改造项目，要组织听证会，被征收人、公房承租人和律师等可以申请参加。 四、房屋征收决定 （一）区政府作出房屋征收决定并公告。 （二）房屋被依法征收的，该范围内的国有土地使用权被同时收回。 房屋征收与补偿主要流程图 五、被征收房屋价值评估 （一）被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告日。 （二）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 房屋征收与补偿主要流程图 （三）被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘的，估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。 （四）被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章，房屋征收部门应当请无利害关系的第三人见证。 房屋征收与补偿主要流程图 六、房屋价值评估方法 （一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估； （二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估（有预期收益）； （三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估（待开发房地产的收益）； （四）既无收益又缺少交易案例的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院等，应当选用成本法评估。 房屋征收与补偿主要流程图 七、分项评估 房屋室内装饰装修价值，以及机器设备、物资等搬迁和安装费用的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托估价机构进行评估。无法恢复使用的设备，以及停产停业损失可能超过被征收房屋评估价值10%的，应当委托估价机构进行评估。 前款需要委托估价机构通过评估确定的，房屋征收部门应当与估价机构签订委托合同，估价机构出具分项评估报告。 八、申请复估、申请鉴定 房屋征收评估费用由委托人承担；复核评估不收费；鉴定费用由申请人承担。 征收范围确定后的禁止行为 一、不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 二、下列行为不增加违反规定的补偿费用： （一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名； （二）房屋转让、析产、分割、赠与； （三）新增、变更工商营业登记； （四）迁入户口或者分户； （五）其他不当增加补偿费用的行为。 居住房屋建筑类型 居住房屋建筑类型 居住房屋建筑类型 确定房屋建筑面积 房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。 无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。 相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以有资质的房屋土地调查机构实地丈量的建筑面积为准。 确定房屋建筑面积 承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。 承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积： 确定房屋建筑面积 2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。 其他情形的阁楼，不计算建筑