房地产开发项的目的经营.pptVIP

10 房地产开发项目的经营 （2）房地产市场的特点 房地产市场是权益交易市场。 房地产市场是地区性市场。 房地产市场容易受到法规政策的影响。 房地产市场需要广泛的专业人员服务。 10 房地产开发项目的经营 10.1.2 房地产市场的分类 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等标准，对房地产市场进行分类。 （1）按地域范围划分。地域所包括的范围可大可小，最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场，上海市房地产市场等。 （2）按房地产的用途和等级划分。如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场等。 10 房地产开发项目的经营 （3）按房地产交易形式划分。从土地市场的角度来说，包括国有土地使用权出让子市场(土地一级市场)和转让子市场(土地二级市场)；新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。 10 房地产开发项目的经营 10.1.4 房地产交易的表现形式 （1）地产交易 土地所有权征收或征用； 土地使用权出让； 土地使用权转让。 （2）房产交易形式 房屋买卖；房屋租赁；房屋交换；房屋抵押、典当等。 10 房地产开发项目的经营 10.1.5 主要交易行为 （1）房地产转让。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其所有的房地产转移给他人的行为，主要有房地产买卖、交换、赠与、继承等几种方式。 房地产买卖 房地产交换 房地产赠与 房地产继承 10 房地产开发项目的经营 （2）房地产租赁 房地产租赁是指房地产所有者作为出租人，将其房地产租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产租赁中的承租人以支付租金为代价取得了对房地产使用的权利，出租人需按照合同规定的时间和标准，将出租的房地产租给承租人使用。但承租人对所得的房地产只有占有和使用权，而不具有对房地产的处分权，即承租人取得的仅仅是按照房地产的本来用途而使用的权利，未经出租人许可，不得将承租权转让或转租。 10 房地产开发项目的经营 （3）房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产和不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的法律行为。在这里，抵押人就是债务人，即贷款者，抵押权人就是债权人，即放款者，在抵押设定后，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受到偿还的权利。这一权利就是抵押权。 10 房地产开发项目的经营 10.1.6 房地产市场交易的标的物 依照《城市房地产管理法》等法律法规的有关规定，下列房地产不得进行转让： （1）以出让方式取得土地使用权； （2）司法机关和行政机关依法裁定地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有房地产，未经其他拥有此房地产的自然人书面同意的； （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的； （7） 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 10 房地产开发项目的经营 10.1.7 房地产交易的基本流程 房地产买卖是最常见的房地产交易形式之一，主要有商品房买卖、二手房买卖等类型，其中商品房买卖又包括商品房预售和商品房现售。 有关流程见下图。 图10.3 二手房买卖的一般流程 图10.4 房屋租赁流程图 10 房地产开发项目的经营 10.2 房地产中介 10.2.1 房地产市场中介的概念 房地产市场中介是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 咨询、估价都有讲，这里简单介绍经纪。 10 房地产开发项目的经营 10.2.2 发展房地产市场中介的必要性 在市场经济运行中，中介组织具有服务、沟通、公证、监督等重要功能。它随着市场经济的发展应运而生，同时又是市场体系成熟和市场经济发达的重要标志。 房地产交易很复杂，需要多方面的专业知识。如灵敏的信息，合格的估价，繁杂的法律，建筑结构等。这是大多数市场交易主体无法做到的。因此更需要市场中介服务。 10 房地产开发项目的经营 10.2.3 房地产经纪 （1）经纪含义：它是社会经济活动中的一种中介服务行为，专门从事促成各种市场交易活动的居间、代理、行纪等有偿服务活动。本质是以服务换取佣金。 经纪人：可以是公民、法人或者其他经济组织。 10 房地产开发项目的经营 （2）经纪活动的特点 活动范围广泛 活动的内容就是服务 活动主体具有的专业性 活动目的的报酬性 活动的隐蔽性和非连续性 活动责任的明确性 10 房地产开发项目的经营 （3）房地产经纪业务流程