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* 1.重新购建价格 （1）重新购建价格的概念 （2）重新购建价格的求取 方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 注意：土地成本的求取 若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 建筑物重新购建价格求取方法： A．建筑费+其他费用+正常利润 B．承包商的建筑费+发包的负担的附带费 * 建筑物重新购建价格类型： ——重建价格：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。 ——重置价格：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。 理论：直接法、间接法 实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有： 1）单位比较法 2）面积比较法 3）成本指数法。 4）数量调查法 * 2. 建筑物的折旧 (1)建筑物折旧概述 定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。 实际估价中，它可分为3种折旧： ①物质折旧 ——自然经过的老朽 ——正常使用的磨损 ——意外的破坏损毁 ——延迟维修的损坏残存 ②功能折旧：功能上的折旧的减价 ③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价 * (2)建筑物折旧的求取方法 1)直线折旧法 直线折旧法是最简单的和应用得最普遍的一种折旧方法，简称为直线法，它以建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等为基础。 2)实际观察法 估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。 * 3)成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。 建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率 实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤： ——用耐用年限法计算成新率 ——初步修正 ——调整修正 4)综合法 。针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额。 * 4.2.2新建房地产的成本法公式 1．新建房地产的估价，成本法的基本公式 新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 （4-8） 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 （4-9） 2．新开发土地的成本法公式 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润 （4-10） * 第三节 成本法的成本价格  1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 * 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 * 书名：房地产估价 作者：窦坤芳 郑培春 ISBN： 978-7-111-22098-5 出版社：机械工业出版社 * 房地产估价 * A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握市场比较法的基本概念 理解适用范围及条件 掌握市场比较法操作程序和技巧 B、本章教学重点 交易实例的收集与可比实例的选取 C、本章教学难点 因素修正综合计算 第三章　市场比较法 * 第一节 市场比较法的基本原理 3.1.1市场比较法的概念 市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。 采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。 * 3.1.2市场比较法的原理及其条件 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件： 1）充裕、可靠的市场交易资料。 2）市场资料与待估房地产具有相关性。 3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。 4）