资产发展与财务修改稿.doc

. 关于M公司在昆明南部客运站综合开发地产的可行性研究报告 公司董事会： 经本人考察调研后，建议在昆明官渡区南部客运站 片区开发综合性地产项目，即全部融资贷款，在昆明南部客运站宏仁片区购买一块占地面积9048.5平方米，用途为综合性的土地，建造一栋甲级商务写字楼，地下三层，地上四十层，建筑面积74736平方米，用于出售和出租，以收回成本，获得利润。具体内容请详见附件(可行性研究报告)。 特此报告 礼致 报告人： 二零一二年十二 附件： 关于M公司在昆明南部客运站综合开发地产的可行性研究报告 摘要： 此研究报告对于这个项目的可行性进行整体评估分析，其中包含昆明房地产的现状、市场需求分析、开发成本估算、财务的风险分析和评价分析，为整个开发项目提供参考依据，真实客观地反映昆明房地产的发展趋势，有效地避免因决策失误造成本公司的经济损失，为整个项目的成功开发提供有效的依据。 关键词：南部客运站；建筑成本；风险；价值 市场分析 本项目的所有建筑资金为全部融资贷款，经过严密的调研分析，在昆明南部客运站附近宏仁片区购买一块综合性土地，用于修建一栋集商务和公寓于一体综合性大楼，用于出租和出售，完全可以收回投资成本，创造利润。 背景分析 2010年因楼市调控政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2011年昆明商品住宅成交均价达到8598元/平方米，环比2010年大幅上涨43%，调控效果微弱。在房价高居不下的压力下，首次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。 据多家机构数据显示，2011年1至11月昆明的房价一直是稳中有升，没有出现大幅变化。据思源经纪昆明公司11月月报数据显示，2010年1-11月普通住宅价格均价为8875元/m2，通过对几家房地产数据机构的比对发现，云南中原的月报数据显示，2011年1-11月昆明普通住宅价格均价为8299元/m2；中国房产信息集团克而瑞昆明机构月报数据显示，2011年1-11月昆明普通住宅价格均价为8354元/m2。 昆明南部客运站是经相关部门批准经改扩建后建成的一级汽车客运站。南部客运站接纳了途径320国道的8地州客运车辆进站经营，现有营运车辆1152辆，营运线路41条，另外还有与西北部客运站共同发班的 HYPERLINK /view/20593.htm \t _blank 楚雄地区17条班线，共58条班线，500多个班次发往临沧、云县、沧源、凤庆、双江、耿马、孟定、南伞、永德、 HYPERLINK /view/55927.htm \t _blank 瑞丽、盈江、陇川、景东、上允、 HYPERLINK /view/256205.htm \t _blank 六库、福贡、兰坪、 HYPERLINK /view/22180.htm \t _blank 香格里拉、等地，是目前省内业务量较大的客运枢纽站之一。随着地铁的贯通和昆明“桥头堡”战略的进一步深入，多家公司纷纷前往驻扎，作为商用的写字楼和公寓必将成为宏仁片区区域受高度重视的项目。并且，作为昆明城市建设的重点，南市区的城市化程度是昆明各区当中目前最高的。昆明新城区的开发也必将加速二环外的发展，再加上与之毗邻的是新螺蛳湾商贸城。该区域的房地产价格必将在未来的一段时间上涨非常明显。 从昆明整体房地产市场发展的态势来看，南部客运站片区的公寓和写字楼的市场活跃程度很高，成交活动日益频繁。 2、需求分析 作为昆明新兴的商务区，南部客运站片区近年来写字楼的需求量增长非常快，多家房地产开发商纷纷进驻，写字楼的档次的提高也将带动租金的上涨。虽然政府相继出台宏观调控措施，但是作为住宅的公寓有利于开发商和购买者规避限购政策。2011年上半年6000-10000元/平方米之间的房源呈现供需两旺，价格在10000元/平方米以上的房源依然是昆明的稀有房源，其供应比例仅为10%，但因供应量少、客户积累期长、客户群定位鲜明、客户购买力强对价格敏感度较低等特点，开盘成交率较高。因此在该区域规划商务和公寓于一体的综合性大楼的经济效益比较明显。 从昆明市现有的规划来看，南部客运站片区、空港新区、呈贡经济开发区都将成为今后土地供应的热点地区，进而发展为房地产开发的热点区域。因此，这些片区未来土地市场的成交将呈现区域性，未来住宅市场的热点区域也更为多元，购房者的区域购房观念也将发生变化。 通过上面分析，本人建议在南部客