港瑞塘下地块提案(中)资料.pptx

依据市场与项目情况我们如何思考寻找突破？;项目思考 ;介于目前市场、项目的自身条件依据做以下分析： 供应量：目前塘下市场以160㎡平层为主，120 ㎡ -140 ㎡为空白期，空中排屋和别墅型排屋更是稀缺罕有（参考户型配比数据） 客户群体：二次置业改善居住环境、投资为主群体，多为塘下当地人。 购买能力：塘下人具有强劲的购买能力与买房意识 购买用途：刚性需求依然存在，但以二次置业改善居住与投资性为主。 客户描述：爱面子，追品质，讲品位 项目条件：容积率2.0，限高38m，建筑面积＜67989㎡，其中商业＜10198㎡ 基本要求：本地块高楼面价，要求我们的价位必须往高端走才有利润空间 ;高端住宅定位： 空中叠加排屋，定位高端 精彩演绎“高层Townhouse”理念 市场空白—有巨大开发空间 品质卓越—塑造港瑞实力品牌 考虑塘下人对宽敞居住的喜好与购买特 征以及本地块硬性指标容积率等条件，要定 位于高端产品，但又要避开市场的同质量化 竞争，建议做成创新170 ㎡空中叠加排屋加 联体、别墅型排屋（如图示），此户型具有 极高的性价比与空间利用率，具有面积、结 、利用率等显著优势。此创新的产品设计将 能营造出空间感与尊崇感，铸就瑞安乃至温 州的豪宅典范，为港瑞树立卓越品牌形象。 建议结论：考虑容积率做成高层170 ㎡空中叠加排屋加联体独栋排屋，立足高端，风险小去化动力强，并且可以树立企业品牌形象。;建议地块整体上采用“联体排屋+别墅型排屋+高层空中叠加排屋”的小区规划，通过高层半围合联体、别墅型排屋的规划设计，小区视线移向东南面的水岸，私密安静和景观性更佳 。;170 ㎡参考户型图;建议：采取排屋二进三院的围合式设计，此为空间核心所在。若前院、中庭、后院（地院）100多平方米的庭院空间、50多平方米的露台、130多平方米的地下厅有3.9米（局部3米）层高，这些高性价比空间，全是赠送的。一套如此的排屋，赠送面积可以达到1:1，而且赠送部分都是利用率特别高的空间。建筑面积为220 ㎡ ，实际面积可达400 ㎡ ，赠送面积之大，谁能不动心。 在联体排屋与别墅型排屋中并可采取独立墙创新设计，在视觉与居住空间上，做到户户独立，家家错落。保证各户间互不干扰，并且在利用阳光与空气流动的同时，赋予视觉更高的高通透性。 ;228 ㎡参考户型图;什么是空中叠加排屋？;市场户型论证;市场户型论证;这是一种集高层的开阔视野和高度私密别墅的尊贵大气和私家庭院落于一体的高端品质住宅。 引用“前庭后院”类型别墅概念。 创造性地构筑了170平方米的双层复合阔绰空间、但它又绝非简单的复式高层，而是别墅生活的超前体验，是具有相当格调化的生态居住类型。;塘下人居的崭新模式 出世入世，仅在一瞬间 俯瞰，享受城市的繁华 空中叠排齐发，攀越豪宅新峰 大宅气度，豪而不奢高而不傲 出入繁华，居于城市梦想之上层 ;;;项目卖给谁？ 塘下地方不大，来来回回就那么一群人，客户很容易明确，用于改善居住二次置业，以及投资客户群体，其面对的必然是对高品质品味生活有追求人群跟精明的商人，不像以往所想象的那种“土老板”。 首先该部分人群的知识和文化构成比较复杂，那么私营企业主与公务员显然是一个很重要的群体。 其次，目标客户是大量跟外边大城市有密切生意往来、即“见惯了市面”并对外地城市的各类高级住宅产品有一定了解的成功商人。 第三是本地一些喜欢追究面子，喜欢“扎台型”具有跟风习惯的本地生意人，四是周边乡镇希望住到塘下镇中心来的富有村民。除以上几种客户外，有钱父母买给儿女当婚房的也应有一定比例。; 他们追求什么？;品质 事实上人们对于品质特别是建筑的品质的追求往往很表面，只在于看的见的眼前的东西比如售楼处材料的运用、楼书、户型模型等一系列的销售道具档次的高低、又或者销售员的姿态仪表、服装道具和软件服务等，在塘下人看来，这些外在的与客户经常接触的东西做的“精”了，就认为你房子也是精品，潜移默化的树立了项目的高品质，所以在本项目的推广中，涉及到项目与客户接触的道具和形象都要力求做到精美，而且销售员的服装和服务态度都要以高规格示人。 品味 就像品质段说的，品味也是指售楼处的装修格调、楼书和宣传品的设计等等，本项目售楼处的装修精致程度必须到位，会所式的售楼处配以人工水景、宽敞的展示区和洽谈区配备一流的英式管家服务，将对项目的整体形象起到拉高显著效果。接下去就是宣传品的设计，力求花成本做的精益求精。 ;面子 面子是什么，打个比方，你要是人人打折，塘下人肯定不是十分愿意，但要是私底下给他打折相信很多人会激动。比如人家通过层层关系优惠到了2%，事实上人人都是通过关系优惠了，但比起开始光明正大的人人优惠，每个人都认为只有自己能找到关系，很有面子，这样的效果完全不同。今后针对这点可以进行微妙的操作。 关系 塘