20170715-招商证 券-物流行业专题报告.pdf

证券研究报告 | 行业专题报告 交通运输 | 物流 推荐 （维持） 基金撬动重资产投资，物业规模十年十倍 2017 年07 月15 日 普洛斯何以估值116亿美元 上证指数 3222 作为全球最大的物流地产商之一，普洛斯被中资财团 116 亿美元大幅溢价收购引 发市场高度关注。我们认为中国物流地产行业空间巨大，土地资源和学习效应助 行业规模 力内资企业弯道超车，建议关注中储股份和东百集团。 占比% 股票家数（只） 25 0.8  中国财团 116 亿美元收购新加坡普洛斯集团。2008 年，美国普洛斯集团 总市值 （亿元） 5370 1.0 （ProLogis ）出售亚洲业务，由新加坡投资公司GIC 收购设立新加坡普洛斯 流通市值（亿元） 1566 0.4 集团（GLP ）。GLP 是目前全球规模最大的物流地产公司之一，2010 年10 月 行业指数 在新加坡上市。2017 年7 月，中国财团以116 亿美元私有化收购普洛斯。 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.1 -8.0 -9.6  物业开发、运营、基金管理形成业务闭环。普洛斯构建物业开发、运营、基 相对表现 -3.0 -19.1 -21.9 金管理和物流金融四大平台，为客户提供自建租赁、定制开发、收购与回租 (%) 物流 沪深300 和咨询服务。地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，开发完成后交 20 ) 由运营部门管理，待物业成熟后置入基金（证券化），加速现金周转，而基 % ( 15 10 金管理部门还可获取管理费和分红收入。 5 0  物业规模高速扩张，长期ROE 稳定且极具吸引力。基金模式下，普洛斯能够 -5 撬动7X 投资，实现物业规模高速扩张。截止17 财年，普洛斯完工物业达4110 -10 万平米，较08 财年的380 万平米增长超过10 倍。通过分散投资和多元化收 Jun/16 Oct/16 Feb/17 Jun/17 益来源（租金、管理费、物业升值），普洛斯能够维持7%-9%的长期ROE。 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告  中国物流地产行业空间巨大，土地资源和学习效应助力弯道超车。中国城镇 1、《招商交运快递行业月报（2017.6 ） 化和B2C 电商发展拉动物流地产需求，而中美人均仓储面积差异意味着巨大 —618 拉动同城快递，失速风险逐步 的行业空间。虽然万科 （地产）、平安 （金融）、京东 （电商）等企业纷纷涉 出清》2017-07-13 足物流地产，但外资仍占据绝对主导地位。巨大的市场空间下，土地资源和 2 、《快递物流系列研究笔记之一—顺 丰VS 菜鸟：数据之争的实质是卡位》 学习效应助力内资企业弯道超车，诞生行业巨头。 2017-07-04  投资策略：我们认为国内物流地产行业空间巨大，土地资源和项目管理能力 3 、《解读百世物流 IPO—亏损中前 进，多元化能否后来居上？》 是物流地产企业的核心竞争力，学习普洛斯业务模式将有效提升物业回报， 2017-06-29 建议关注土地储备充足且地理位置优越的中储股份（拥有硬资产和普洛斯管