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交付标准建议
1
消费者调查结果
住宅微观需求调研问卷——交付标准要求
无装修 统一精装修
35% 32%
厨卫装修
菜单式装修
8%
25%
2
目前市场情况
况
项目名称
装修情况
云厦·连园
毛坯
中兴和园
毛坯
水晶城二期
毛坯
风景蝶院
毛坯
江南文苑
毛坯
彩虹豪庭
精装
东方郡
毛坯
调查问卷显示,35% 的受访者表示希望购买毛坯房,而剩余65% 的受访者表示未来可以得得到到不不同同标标准准装装修修的的
服务。
而从目前市场上正在销售的项目情况来看,绝大部分都是毛坯交房,只有少数几个做精装装修修处处理理。。
159
交付标准建议
问卷的结果显示受访者较倾向于带装 修的交房标准
目前滨江精装住宅的产品也相对较少,精装修交付可以形成一定的差异
化
对于部分投资用于出租的客群而言,装修交付也具有一定的吸引力
由于本项目的SOHO产品均是装修交 付,因而从购房客源而言,两者之间可能会出现一定的冲突
其它品牌开发商如绿城、中海等项目预计将在今年年底至明年年初开盘,届时其做精装修的产品可能性也不小,这样在本项目入市时,可能会造成一定的客户分流。
通过如上分析,再结合对本项目的分析,我们认为项目的住宅产品可以有部分产品做成带带装装修修。。具具体体将将取取决于和开发时序和推盘节奏的匹配情况。
160
车位配比建议
1
消费者调查结果
住宅微观需求调研问卷——车位需求情况
需要2个车位 需要3个车位 不需要车位
9% 1% 36%
需要1个车位
54%
2
目前市场情况
况
项目名称
车位配比
云厦·连园
1:0.6
中兴和园
1:0.8
水晶城二期
1:1
风景蝶院
1:0.4
江南文苑
1:0.7
中海·钱塘山水
1:0.8
彩虹豪庭
1:1.5
东方郡
1:0.6
通过消费者调查问卷的结果,64% 的受访者表示需要车位。而按照加权计算的话,可计算算得得到到车车位位配配比比是是
1:0.75。
而目前市场的情况来看,车位配比在0.4至1. 5的均有。
结合本项目的定位,建议可以直接采用消费者调查问卷中所得到的配比1:0.75。
161
六、商务公寓开发建议
162
1. 商务公寓目标客户及市场定位
2. 商务公寓体量建议
3. 商务公寓售价预测
4. 商务公寓入市时间建议
5. 商务公寓设计建议
163
163
商务公寓产品定位思路(IE模型)
内部分析 外部分析
因素一:所在区位
对本项目的区位特征进行分析(区位、周边环境、周边重大项目),判断本项目适宜的产品类型
因素二:中粮愿景
开发商对产品的期望与愿景
因素三:盈利能力
分析不同细分产品的盈利能力,判断本项目适宜的产品类型
因素四:商务公寓市场供应
根据历史供应和未来供应趋势,判断本项目适宜的产品类型
因素五:商务公寓市场需求
根据市场需求特征需求结构判断本项目适宜的产品类型
因素六:项目周边竞争性项目
判断本项目的竞争性项目有哪些,分析竞争性项目的特征,判断本项目适宜的产品类型
从以上各个角度节能判断出本项目的适宜产品类型,这些适宜产品类型是不同的,
综合分析这些结论,最终确定本项目的产品定位
164
164
商务公寓产品定位——综合内部及外部因素
因素四:
因素三:
居住用途的商务公寓在杭州
居住用途的商务公寓资金回
滨江整体商务公寓市场份额
流较快。
占到60%以上,是整个商务
公寓市场的主流。
因素二:
满足开发商在整体项
目品质上的诉求。
…
因素一:
区位:
所在区位对居住用
北临滨江CBD,南靠高科技工业区。
途的商住公寓有较
临江南大道,近地铁线。
高的需求。
周边状况:
写字楼供给充沛,以500强企业、浙
江省国资和民资总部为主。
因素五:
市场上投资者和使用者对居住用途的商务公寓具有较大的需求。
因素六:
目前项目周边竞争性项目以居住用途商务公寓为主。
165
165
商务公寓产品定位——综合内部及外部因素
因素四:
因素三:
居住用途的商务公寓在杭州
居住用途的商务公寓资金回
滨江整体商务公寓市场份额
流较快。
占到60%以上,是整个商务
公寓市场的主流。
因素二:
满足开发商在整体
项目品质上的诉求
…
因素一:
所在区位对居住用途的商住公寓有较高的需求。
整体定位: 高品质居住用途商务公寓。
同办公用商务公寓相比,精装修居住用商务公寓不易产生混杂人流,更能提升项目整体品质与形象。
因素五:
市场上投资者和使用者对居住用途的商务公寓具有较大
的需求。
因素六:
目前项目周边竞争性项目以居住用途商务公寓为主。
166
166
商务公寓产品定位——综合内部及外部因素
因素三:
居住用途的商务公寓资
金回流较快。
因素二:
满足开发商在整体项
目品质上的诉求
…
因素四:
居住用途的商务公寓
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