上海碧云住宅案例.docx

普润地产 中央企化中心 一、 项目分析 1、 概述 本项目位于大岭山大岭村，大岭村位于大岭山镇西南面，距镇中心区 3 公里，东与大塘村相邻，西与水郎村相邻，北与大片美村相邻，周围区域近两年经济得到长速发展，涌现出一部分的大型工厂，周围区域人口达 10 万人，从大岭村、大塘村等村的房屋出租水平看，该区域住房出现紧缺。 项目所处区域的大岭村，随着东纵路和厚大路开通，大岭山长途汽车站、镇公交车站（离本项目只有 200 米）即将坐落该村，其交通、地理位置显得优越起来。 项目由一个建筑面积为 2 万多平方米的四层大型生活广场，及四栋规划为小户型的住宅楼。住宅销售面积 11798 平方米，分为 A、B、C、D 栋，楼高 6 层，呈长方陈排布。4 栋楼相互之间的楼距只有 3 米。每栋有两个楼梯上下，每栋的建筑长度有 40 米长，分为 23 个小户型，中间为过道。这样的建筑排布、建筑密度，住宅会显得非常的拥挤，户型采光差。 项目于 1994 年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。 本项目现已开工，大概 10 月 1 日可以交楼， 由于是属于村集资房，没有房产证，房的使用权年限只有 50 年。 2、 优势 1 普润地产 中央企化中心 本项目首推优势在于其位置，项目所处区域近两年，取得了长足发展，多家大型的工厂员工人数超过 1 万人。镇规划的长途汽车站，镇公交车站即将坐落该村， 其次本项目周边没有类似的项目在运作，因此是一个市场空白 点。 第三是交通便捷。项目紧邻厚大路、东纵路等主要干道，辐射能 力非常强。 第四是项目配套，与住宅项目一同开发还有一个商业综合市场，综合市场以“集时尚购物、休闲娱乐为一体的大型购物广场。 3、 劣势 本项目的劣势同样在于其地理位置，因为其偏离镇中心区，在目前看来，进入项目区域的交通较差，该区域经济还比较薄弱，消费群体较为分散。 住宅项目没有房产权，使用期限也仅有 50 年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。 从规划的角度来说，楼与楼之间楼间距过小，因此直接影响到户型的采光问题。所开发的户型较差，黑厅、黑走廊。尤其是 B 楼的采光问题更为严重。关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。 该物业的性质为村集资房，因此在销售付款中必须在很短的时间内付完楼价款，这样无疑提高了消费群的置业门槛。 2 普润地产 中央企化中心 4、 威胁 分析产品特点及购买群体得知，购买项目的大部分群体将是 用以投资，而该区域的村民自建房用以出租的，近一年来迅速的 多起来，部分村民可能会被眼前出租房的高效益，盲目过度的开 发,导致出租房增多。 5、 机会 对于本项目来说，最大的机会是抓住项目周边区域工厂的管理 者、私营老板、个体经营老板，包括生活广场的个体经营者。无论是 考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目要把握好的群体。 其次是周边的工厂，有部分厂可能因为员工的扩增，或者是为厂 里中层管理人员，找个比较好的居住环境，他们会考虑购买或者是租 我项目住宅。 6、 对策 项目目前人气少的对策 项目要引起足够的人气，才会投资客增强信心，我们可以在生活 广场中引进大型的百货超市。由于大型超市百货的辐射能力强大，必 能吸引周边消费群体，达到增强人气。达到无论是生活广场、还是住 宅都会得到很好销售。 年使用权限对策 在项目推广中，利用收益率的计算使购买者认识到 50 年的投资 整体回报率相对于银行储蓄利益率已经处于一个比较高的水平。 3 普润地产 中央企化中心 规划与户型复杂对策 由于项目是采用的框架结构，我们尽可能的把握需要大户型的客 户，以避免采光不足，对于黑找廊，我们可以在销售时间里全天候开 灯。 周边出租房竞争的对策 周边民房对本项目出租效益的高低影响是最大的，我们如何优越 其竞争，在调查中发现民房的居住安全是最多租客关心的问题，同时 由于民房规模小，业主没有能力也不会下大力气搞好出租房的物业管 理。针对这样的问题，我们可以推出“管家婆”式的物业管理。使项 目具有“酒店式公寓”的标准。 首付款高对策 由于项目的特殊性，只能采用一次性付款的方式，无疑提高了项目的置业门槛。 综合考虑项目周边出租房出租率、效益都很高，同时为项目引入酒店式公寓的管理办法：开发商承诺 3 年 8%投资回报，通过这种方式等于用前三年的消费者投资回报作为开发公司垫付部分，演绎为“带租约销售”。 但是在预售中不可以提出“带租约销售”，也不能说是售后包租，因为违反法律规定。这种模式并不能等同于“九成按揭”和“售后包租”，可以说开发商打了一个擦边球。 4 普润地产 中央企化中心 二、 营销策划 推广切入点 本项目推广切入点是利用：有好装修、周边独一无二高尚住