上半年济南房地产项目市场研究报告.docx

2011 上半年 济南房地产市场研究报告 济南思源房地产经纪有限公司 2011 年 7 月 1 目 录 一、济南 2011 年上半年大事记 5 1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展 5 2、事件二：“省城第一楼”崛起 引领济南进入 IFC 时代 5 3、事件三：迪士尼初步确定落户济南西部 建十大综合体 6 二、济南市土地市场分析 7 1、土地市场概述 15 2、2010 年-2011 年季度土地市场分析 15 4、土地成交类型分析 17 5、 区域土地市场成交情况 18 三、济南市整体市场概况 19 （一）普通住宅 19 1、 市场概述 19 2、总体供应量及区域分布 20 3、新增供应量及区域分布 21 4、成交量及区域分布 22 5、价格走势 24 附：上半年住宅项目销售 TOP10 排行榜： 24 （二）别墅 26 1、别墅市场概述 26 2、济南在售别墅项目情况 27 2 3、产品信息 28 4、销售情况 29 5、别墅市场 1~6 月销售情况 32 （三）公寓 32 1、市场概述 32 2、供应量 32 3、销售情况 33 4、价格趋势 34 5、重点楼盘监测 35 6、后市预测 36 （四）写字楼 36 1、 市场概述 37 2、供应情况 38 3、销售情况 38 4、价格趋势 40 5、重点楼盘监测 40 6、后市预测 41 （四）商业 41 1、市场概述 42 2、供应情况 42 3、销售情况 43 4、重点楼盘监测 43 3 5、商业地产资讯 44 6、商家资讯 48 7、后市预测 51 五、小结 51 4 一、济南 2011 年上半年大事记 1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展 事件回放：6 月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁全线贯通，处于两 大经济圈黄金分割点上上的济南跟随疾驰的现代列车，迎来一个崭新的提速时 代。 对于四平八稳的内陆省会城市济南来说，这是一次难得的复兴契机。 事件评述：京沪高铁两端是经济实力强大的北京、上海，中部沿海城市经济 发展相对低，沿线经济呈现出“哑铃式”经济格局。这种“哑铃式”格局，由于 中间存在断层，不利于南北经济往来与南北两大经济圈人才、资金、技术等要素 的流动。客观上要求，必须尽快填补中间经济凹地。而在京沪高铁的中间地段， 济南当仁不让地成为京沪高铁经济带中部的支撑点。 2、事件二：“省城第一楼”崛起 引领济南进入 IFC 时代 5 事件回放：自通过媒体报道进入公众视线后，启德国际金融中心便以其 278 米的高度及金融中心的独特属性吸引着社会各界的关注。“无论从项目规划、建 筑设计，还是从交通便捷、商务氛围、人文环境等区位优势方面看，启德国际金 融中心无疑将创造济南商务楼宇的‘新高度’。” 事件评述：世界金融百强山东总部、启德国际金融中心的出现，将构筑起济南全新的顶级商务地标，超越一座建筑，成为一座城市的荣耀，进而推动济南融入 IFC 时代，影响区域金融业发展的大格局。 3、事件三：迪士尼初步确定落户济南西部 建十大综合体 事件回放：为确保西部新城核心区在“十艺节”前形成一定规模和形象,今 10 大城市综合体将陆续在片区内开工建设。“220 万平米的文化会展中心综合体,台湾华新丽华投资建设的 170 万平米齐鲁之门综合体,香港华润集团投资建设的 100 万平米华润置地广场,北京荣宝斋集团投资建设的 20 万平米荣宝斋大厦暨艺术家村,上海绿地集团投资建设的 56 万平米站前综合体……”这十大城市综合体总投资达 700 多亿元,建成后将会呈现出一个集文化艺术交流、会展会议、 6 金融服务、总部经济、商业休闲等功能于一体的西部新城核心区,“将成为济南乃至山东新的文化、会展、金融服务、区域商业和总部中心。” 事件评述：在西部新城的产业布局中,会展业是重点发展的产业之一。“会议会展中心总建筑面积 28 万平米,计划明年开工建设,十艺节前完工。” “国家非物质文化遗产博览园也落户西部新城。” 目前迪士尼生产物流中心已经和济南方面签署初步意向。省科技馆、济南市博物馆已确定落户西部新城,并将启动建设,而省柳子剧团、省歌剧院、省话剧院、省杂技团等单位也已初步确定将统一整体迁入西部新城。 二、济南市土地市场分析 注：本报告只包含居住和商服用地，不包含工业和综合用地 附一：2011 年 1-6 月份土地挂牌及成交信息一览表： 7 出让 竞买 用地性 土地面积 容积 建筑密 保证 地上建筑面 成交价格 单价（万元 楼面地价 编号 土地位置 年限 成交日期 竞得单位 质 （㎡） 率 度 金(万 积（㎡） （万元） /亩） （元/㎡） （年） 元) 2010-G135 历下区经十东路与东 商业金 40 978 5.3 ≤34% 200 5183.4 11.1.31 山