上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探.docx

上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探 吴正训 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为 70 年，用途为住宅，规划容积率为 2.5，出让金为 3675 万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为 200 万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 3980 元/M2 至最高的 9980 元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范 围。具体调查结果见下表： 价格范围 楼盘家数 建筑形式 3980—4980 元/M2 2 高层 4980—5980 元/M2 5 高层、小高层 5980—6980 元/M2 12 小高层、中高层 6980—9980 元/M2 1 小高层 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4980—6980 元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工 薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为 辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在 6180 元/M2。 在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进 行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易 中心和上海市统计局联合发布的 2002 年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据， 2002 年房地产市场商品房户型面积 70M2 以下的仅占 2.2%，房型面积 70—100M2 的占 16.3%，户型面积 100—150M2 占 53.9%，户型面积在 150M2 以上的占 27.7%，由于户型面积 100M2 以上的占 81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的 50M2 左右户型，而是指二房一厅面积在 85M2 左右，二房二厅面积在 100M2 左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下: 房型 一房一厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 建筑面积 70M2 85M2 100M2 130M2 160M2 占比 5% 35% 35% 15% 10% 政府及企事业 外企高新技术 单位中层以上 企业、金融证券 销售目标客户 欲与年轻人分 首次购房的工 首次购房的经 管理干部，二代 信息界白领，外 开居住的老年 薪阶层 济能力较强的 以上家庭 地来沪经商人 人 工薪阶层 员 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5 万元—61.8 万元。一般情况下购房者首付 30%，即 15.75 万元—18.5 万元左右，余款向银行按揭分 20 年偿还，以 61.8 万元（二房二厅一卫）房型为例，首付 18.5 万元，余款 43.3 万元 20 年偿还，目前商业贷款月利率为 0.42%，每万元每月还本付息额为 66.21647 元，每月还款额经计算为 2867 元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。 4、开发方案策划及参考经济指标的确定 开发方案: 社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土