成都星宸国际整合推广导向型策略初探.docxVIP

星宸国际 整合推广导向型策 初探 BY HT＇B 因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此 次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。 Star tower CHINA CHENGDU 关于竞争冷兵器时代 成都今年有84个综合体、伪综合体 项目面市。 什么是冷兵器时代? 蜀都中心 中航国际广场 新希望国际 棕榈泉 布鲁明顿 环球世纪中心 。。。。。。  所谓冷兵器时代就是指 推广纯粹物理硬性卖点 同质化竞争异常严重 卖吼货！ 城市新中心的核心商务区/外部资源共性突 出 比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大 堂比智能…… 来自上层的声音 THE FIRST VOICE 调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、 物业税、空置税…… 来自下层的声音 THE FIRST VOICE 观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口…… 来自中间的声音 THE FIRST VOICE 成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价…… 融资成本大幅提高、资金链备受压力…… 借东风，跃龙门 THE FIRST VOICE 就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本 土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地 产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温发展，一支独秀。 制胜关键一： 时机，节奏是关键 THE FIRST VOICE 商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是只有我们看到了。随着市场供应量不断加大， 项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建议加快节奏，规避不可预计风险。 需求量递增 城市商业发展，吸引大量国内外大企业来成都投资并带来对写字楼的 需求，对经济前景的持续看好也将增强本地公司的信心，带来对写字楼市场的升级需求。 成都写字楼市场火爆 09年成都的写字楼供应在65 万平 方米左右，与2006年相比，增长超过30%。 成交量的增幅同样明显，其中1 —10月，五城区办公物业成交量达 到了48.04 万平方米，同比增长 111.1%。在 供应量的具体构成上，优质甲级 写字楼占 到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置率仅为30%。 成都写字楼竞争将进一步激烈 从2008年起到2011年，已有15座甲级写字楼推出，为市场提供约108万平方米的优质办公空间。其中中央商务区有7座甲级写字楼推 出，办公总面积约为70万平方米；科技商务区有8座甲级写字楼推出，总办公面积约为38万平方米。 预计总体存量在未来三年里还将增长1.5倍。这将加剧办公楼之间对 客户的争夺。 http://www.dillsun .com典尚设计： 效果图、三维动画 关于客群点面 均沾非妄求 成都特区以后，每年全 世界外来企业的增 近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发展。 点上的客群：量 但极具号召力 行业旗舰级国际企业 中国西南市场的世界500强企业 及长驻成都的外事机构。中国500强企业在西南市场的总 部······ 西南大中型企业及创投型企业· ·· 三个重要特征 1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联性紧密， 强于别类企业。 2.其整合资源的能力远远大于别类企业。 3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企业。 面上的客群： 投资客：当下阶 主力购买群体 他们是真正的资本决策 者。他们隐藏在各种身份中。 他们的购买行为，是一 种资产处理方式。 不限购不限贷 由于写字楼贷款次数、购房套数均 不受房产新政影响，近期一些敏锐的投资客已经开始把投资 战场转向商业地产，沪写 字楼市场受政策影响较小，逐步 现稳步上升态势。 持续经营回报 定 写字楼的热销并非偶然，一般而言 成熟的写字楼项目投资回报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。同时，对于写字楼物业而言，整个中国还处于 一个初级水平。但是随着市场的逐步成熟，写字楼的前景 人。除了买卖的一次性收 益，持续经营，还将带来租金收益 、资产价格升值和土地升值的双重利润。 热钱寻找出口 境外热钱、社会资金，由于通胀预 期的强化，呆在银行体系的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且 很多企业储蓄)都开始变得 不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。 国家政策指向明 确 基于“十二五＂规划中，国家首次 将“消费＂提到了拉动经济发展的三驾马车的首位。未来，商务地产将迎来一个良好的高速发展时期。 中小企业：当下阶段次主力购买群体未来阶段主力购买群体 1.按国际惯例，与我们传 统认识中的中小企业不同，一千人以下的企业 都通称为中小企业 2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业 3.不断创新，主动应对变 化的企业 他们是不断创新，主动应对变化的企业 他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面，起着不可替 代的巨大作用。 关于手法 本位主义狼群效应 H