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世联研究案例 国内外超高层案例研究 本报告是严格保密的。 [关键字]： ?国内外超高层、典型案例 [案例简介]： ?对国内外超高层典型案例进行分析研究，包括发展历程、归类、出现条件、户型等 [案例适用范围]： ?超高层建筑 本报告是严格保密的。 超高层分类 ?酒店 ?写字楼 ?上海金贸 ?很多CBD商务中心 ?武汉.锦绣长江 ?北京中央商务区 ?……… ?上海陆家嘴 ?深圳中心区 ?北京中环世贸  ?综合体 综合体 ?住宅＋酒店?写字楼＋公寓 ?商业＋写字楼＋公寓 ?深圳华润.万象城 ?深圳大中华广场 ?……  ?居住性物业 ?深圳罗湖俊园（万科） ?深圳擎天华庭 ?深圳金域蓝湾（万科） . ?武汉.锦绣长江 项目区位条香港.贝沙湾 ? 件、规模、 ?香城港市.凯特旋性门及 ?香限港制.浅条水件湾?新加坡.吉宝湾 ?…… 本报告是严格保密的。 通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究 ?国内 ?香港/新加坡 深圳： 香港 万科俊园 新鸿基.凯旋门 万科金域蓝湾系列（深圳、 贝沙湾 珠海、福州） …… 擎天华庭 港立豪园 新加坡 世贸滨江系列（上海、福州、 吉宝湾 武汉） 青岛东海路9号 …… ………  ?国外 澳大利亚黄金海岸 Sierra Grand 迈阿密海岸线案例 本报告是严格保密的。 超高层住宅的发展背景 本报告是严格保密的。 国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程 历程 项目 逆市中的超高 2008年 幸福里 层顶级豪宅 正式定价未对外公布 高容积率下 2006年 金域蓝湾 的无奈产物 三期均价17000元/㎡ 定位混乱的 2002年 擎天华庭 商住超高层 开盘均价7600元/㎡ 超高层豪宅 2000年 港丽豪园 的失败尝试 均价约12000元/㎡ 深圳首个超 1998年 万科俊园 高层住宅 开盘均价约15000元/㎡  市场表现 ?地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场 ?预计2008年下半年销售，定价偏谨慎 ?红树林区域的高档住宅，容积率7，以高层为主力产品，2006年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利 ?以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势 ?高尚居住区景田的超高层塔楼，容积率15.87，从2002年到2005年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期； ?项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位难以售出； ?福田中心区，容积率4.7，项目配套及装修号称“超六级”标准?虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力； ?项目销售失败，三年的销售结果仅不到60％，不被市场认可； ?罗湖老区项目，容积率14.29，开发历程艰难，有过多次停工；?销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌；?项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%。 本报告是严格保密的。 城市土地市场特征： ?地价居高不下 ?城市重要区域土地极度稀缺 城市化率发展阶段： ?初期阶段：城市化水平＜30%； ?加速阶段：城市化水平30%~65%； ?后期阶段：城市化水平＞65%；  超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物 随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高 层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式 现象 城市 GDP（亿元） 城市化率 超高层住宅 北京 9120 84.3% 大量涌现 上海 11765 88. 7% 广州 6744 78.5% 深圳 6657 100% 开始出现超 武汉 3100 68% 高层住宅 南京 3207 75% 佛山 3558 － 福州 － － － 本报告是严格保密的。 …… …… …… 超高层出现的价值特征 超高层住宅典型项目均价（元/平方米） 40000 35000 35000 30000 25000 25000 20000 17000 15000 11000 12000 10000 10000 建安成本 5000 3000元/㎡ 0 深圳金域蓝湾 上海世茂滨江 武汉锦绣长江 青岛东海路9号 佛山千灯湖1号 福州世贸外滩花园 超高层项目价值特征 ?房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡ ?提高容积率又可摊薄高地价 本报告是严格保密的。 超高层住宅客户群体的特性 客户心理优势 客户心理劣势 ?唯我独尊的感受 ?超高层的心理安全 ?开阔的景观视野 感 ?便利的城区生活 ?高公摊 条件 ?高物业管理费 客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅客户群体为视野开阔的财富阶层 早期客户 当前客户 ?早期以香港或海 ?发达及较发达城 外客户为主，集中 市