世联重庆巴南大型旅游地产营销策划方案.docxVIP

一 二 三 四 五  项目概况 宏观市场 业态分析 总体定位 业态布局及表现手法 一 项目概况 一、 地 块 基 本 情 况 分 析  项 项 目 概 况  项 目 地 块 SWOT 分 析 . 1.1.1 地块区位分析 项目 地址 本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分。 同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。 项目区位图 项目地块 项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南岸区旅游重镇广阳镇。 . .  项目地块 拼接图 耕地环境 丘陵地貌  山水搭配 搭配 地块特点 地形地貌 本项目地块地形狭长、坡度较陡，是典型的丘 土地垴地块 陵地形。土地使用类型多样，在有利于形成独 特景观特征的同时，也给土地的利用带来了不 利的影响。沿江地形以 平坦为主，为项目中较 丘陵地形 好利用的地块位置 水口寺地块 . . ?本项目处于茶园新区和涪陵两大区域之间，是重庆市未来重点发展的区域 ? 本项目紧邻茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利 ?本项目与主城区有一定距离，使消费者产生一定的心理距离 本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展休闲旅游地产项目，但在微观区位上，需要加强区位宣传与市场培育 ? 上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇 ?位于水口寺村的地块位于茶园新 区——双河口的高速公路上，可通过 高速与中心城区相通，大大缩短木洞 镇与市中心地区的距离 ?项目还可以通过通往迎龙镇的高速 与同区的乡镇形成有效的联系 ?此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济 发展的交通瓶颈，拓展发展空间 本项目至主城区有一定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有较大的改善 . 地块优势 Strength ?地块规模大，易形成完整度假区和产生轰动效应； ?宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游地产项目的开发； ?巴南区具有一定的旅游资源基础； ?地块的优势资源是沿江资源和水库资源。 地块机遇 Opportunity ?规划和建设中的相关高速公路将改变本 地块的交通可达性； ?城乡统筹、新农村建设等政策利好，将 提高本项目地块的区域价值与成熟度  地块劣势 Weakness ?地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏； ?距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。 地块威胁 Threats ?存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型旅游地产项目的开发； ? 二 宏观市场 、 旅游宏观市场 宏 休闲旅游经济 观 市 场 重庆旅游市场 . 中国旅游收入（亿元） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 中国旅游收入（亿元） 我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业  4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2003 2004 2005 2006 2007  10% 10% 10% 10% 9% 9% 9% 9% 9% 8% 8% 旅游收入（亿元） 重庆国内生产总值（亿元） 旅游收入占重庆国内生产总值比例（%） . 旅游的发展阶段 旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲旅游。 不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才 出现。 旅游功能 功能层次 第一层次 第二层次 第三层次 功能定义 观光旅游 娱乐体验 休闲度假旅游 旅游功能 自然人文、景观 游泳、划船、打猎、 休闲、度假、会议、 游览 泡温泉、滑雪 疗养等 发展类型 资源主导型 娱乐项目型 特色资源为主的综合 型 典型案例 颐和园 迪斯尼 北京九华山庄 竞争特点 同质竞争化 档次竞争化 差异化竞争化 2006年全国出游按目的分类比例 文化/教育 /科技交流 其他 6% 1% 教/朝拜 观光旅游 2%度假/休闲 42% 21% 公务会议 3% 商务 探亲访友 旅游目的： 23% 2% 观光、休闲度假 为主  2006年重庆市出游按目的分类比例 文化/教育 其他 /科技交流 10% 0% 观光旅游 宗教/朝拜 41% 3% 度假/休闲 36% 探亲访友 10% 休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景 2003年-2007年重庆市人均GDP及变化趋势图 2500 20% 18.95% 19.03% 2156 18% 2000 16% 14.73% 1811 14.11% 14% 1615 1500 1415 12.15% 12% 1190 10% 1000