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合肥房地产市场研究报告 二零零七年六月 1 目 录 第一部分 合肥市房地产市场概况 3 一、供求状况 3 二、2007 年合肥房地产市场概况 5 第二部分 细分市场研究 7 一、新建商品住宅 7 二、非住宅市场 28 三、二手房市场 32 第三部分 趋势分析 34 一、宏观影响 34 二、行业趋势 34 三、规划发展 35 四、量价走势 35 第四部分 影响因素分析 37 一、十一五城市规划重点 38 二、中远期规划中合肥的区域划分 39 三、“141”规划介绍 41 2 第一部分 合肥市房地产市场概况 一、供求状况 1．供应 2006.1-2007.5合肥商品房供应走势图 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2006.1 2006.2 2006.3 2006.4 2006.5 2006.6 2006.7 2006.8 2006.9 2006.10 2006.11 2006.12 2007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 供应量（万㎡） ——数据来源：合肥家园网 合肥市房地产供应量的统计方法为累计供应量。2003 年至 2005 年之间，合肥全市商品房年新增供应量保持在 450-550 万方左右，年成交量在 400-450 万方左右，历年累计存量在 150-200 万方之间，供求关系平稳。2006-2007 年，供应量开始增加，尤其是进入 2007 年以来，大量 50 万方以上甚至百万 方以上体量的项目进入市场，且大多数十万方同期开工，同期销售，市场需求有限，造成市场上大量存量积压，供求关系发生变化。 截止 2007 年 6 月 4 日，合肥市共入网上市 503 个项目，入网销售 201860 套、1990.15 万㎡，；其中可售商品房 76603 套，可售面积 717.18 万㎡。 3 2．成交 2006.1-2007.5合肥商品房成交量价走势图 800000 3400 700000 3300 600000 3200 500000 3100 400000 3000 300000 2900 200000 2800 100000 2700 0 2600 2006.1 2006.2 2006.3 2006.4 2006.5 2006.6 2006.7 2006.8 2006.9 2006.10 2006.11 2006.12 2007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 成交量（㎡） 成交均价（元/㎡） ——数据来源：合肥家园网 2003 年以来，合肥全市商品房年成交面积保持在 400-450 万㎡，2006 年成交量较高，达 520 万㎡。成交均价在 3000-3200 元/㎡左右浮动。2 月 份由于春节因素，造成成交量和成交均价的下滑，属于正常的市场反映，部影响市场的整体走势。同时，统计数据表明，每年的 3-5 月份、9-10 月份、 12 月份以及来年的 1 月份会形成 3 个成交高峰，成交价格和成交量均有较为明显的攀升。 4 二、2007 年合肥房地产市场概况 1．市场去化出现回暖，但供大于求的态势未变 2007 年前 4 个月，合肥市房地产开发投资达 96.96 亿元，占合肥固定资产投资的比重为 29%，同比下降 3 个百分点。商品房销售面积 232 万平方米，同比增长 13.3%。其中住宅销售面积达 213 万平方米，同比增长 16%。商品房空置面积约 106 万平方米，同比增长 57%，比一季度回落 27 个百分点。住宅空置面积约 68 万平方米，增幅比一季度回落 40 个百分点。 尽管前 4 个月的交易量出现了较为明显的增长，但是合肥房地产市场供大于求的状况没有根本性的改变。 土地供应缩减，2006 年合肥市土地出让与上一年相比减少了 1000 多亩，今年一季度，合肥市出让土地总面积仅为 65.1 万平方米，与 2006 年同期相比下降 58.9％。 2．房产价格微幅波动，仍为滞涨状态 由于前两年供应面积过大，销售回暖并没有从根本上改变市场供应格局，因而合肥房价几乎仍然处于滞涨的状态，甚至出现了微幅下跌。合肥市房 地产管理局统计表明，今年前 4 个月，全市商品房销售均价每平方米约 3400 元，住宅每平方米 3100 元左右，比去年同期分别增长了 0.43%和 1.23%。事 实上，合肥商品房至 5 月底可售套数达 7.7 万套，可售面积超过 727 万平方米，这意味着，即使没有新的商品房上市，市场也至少要一年半的时间才能 “消化”完毕。 5 3．需方市场更倾向于小户型 2007 年 1－4 月份实际登记的商品住宅中，单套建筑面积在 90 平方米以下的占总套数的 26.2%，与 2006 年同期相比增长 4.67%；建筑