沈阳铁西北四路项目营销报告.docxVIP

沈阳铁西北四路项目营销报告 典晶机构-北京通典物力房地产经纪有限公司 营销部分 外部环境分析 分 宏 市 竞 客 观 场 争 户 明 析 环 背 环 情 晰 营 境 景 境 况 营 销 销 内 目 外 本 价 客 运 标 环 体 值 户 行 境 属 梳 描 分 性 理 摹 析 内部环境分析  发 制 现 定 项 营 目 销 营 战 销 略 问 与 题 策 略  营销定位 活动公关 价格策略 渠道营销 销售排期 案场包装 销控组织 销售道具 市场推广 现场管理 媒体投放 客户服务 沟通机制 … …  推 售 方 案 明晰营销目标 分 明 析 晰 营 营 销 内 目外 标环 境  外部环境分析 宏 市 竞 客 观 场 争 户 环 背 环 情 境 景 境 况 本 价 客 运 体 值 户 行 属 梳 描 分 性 理 摹 析 内部环境分析  制 项 销 营 略 题 略  营销定位 活动公关 价格策略 渠道营销 销售排期 案场包装 销控组织 销售道具 市场推广 现场管理 媒体投放 客户服务 沟通机制 … …  推 售 方 案 本项目营销目标 目标1：现金流 提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢 目标2：销售利润 充分发挥项目自身和潜在的价值，将项目利润最大化 外部营销环境分析 分 明 析 晰 营 营 销 内 目外 标环 境  外部环境分析 宏 市 竞 客 观 场 争 户 环 背 环 情 境 景 境 况 本 价 客 运 体 值 户 行 属 梳 描 分 性 理 摹 析 内部环境分析  制 项 销 营 略 题 略  营销定位 活动公关 价格策略 渠道营销 销售排期 案场包装 销控组织 销售道具 市场推广 现场管理 媒体投放 客户服务 沟通机制 … …  推 售 方 案 铁西区处于重工业向城市副中心的转型过程，本项目面临发展机遇 铁西区是是沈阳市区五城区之一，北临皇 姑区，西接于洪区，东与和平区接界 铁西区总面积39.36平方公里，总人口近 90万 铁西区属于传统的重工业区，是中国著名 工业发展严格限制区 的制造业基地，是中国制造业之都，创造 了新中国工业史上数百个第一，号称“东 方鲁尔”，在改革开放前，中国工业发展 工业转型区 素有“全国看辽宁、辽宁看沈阳、沈阳看 铁西”的说法 商贸生活服务区 随着沈阳城市的发展，老中心城区沈河、 和平已经饱和，东西方向扩大中心城区 范围势在必行；西向方面，铁西区由传 统重工业区开始向商贸生活区转型 大东区 铁西区 铁西区未来的发展规划及自身优势有利于本项目的开发建设 铁西区价值分析 价值角度 价值潜质 城市内真正的生态绿洲，市区内不可多得的生态区域 城市地位 未来规划的城市人文中心 五馆一场的市政规划 区域性质 由重工业区至城市副中心的功能转型 辐射范围 周边邻区，如：皇姑区、和平区、于洪区 交通扩散 城市二环线、东西快速干道、地铁一号线，道路四通八达 对项目影响 地理位置、交通潜力、政府规划使铁西区深具发展潜力 区域价值的提升必然提升本项目的价值感 沈阳房地产市场供求关系、价格走势稳定，市场良性发展 2009年3月沈阳市商品住宅新增供应量、成交量、成交价格较前几个月均有上涨，供求比关系继续呈健康发展趋势： 2009年3月沈阳商品房供应量为77.93万平方米，同比上升65.63%，环比上升32.4% 成交量为153万平方米，同比上升109.25%，环比上升312.07%成交价格为5299元/平方米，同比上涨12.74%，环比上涨0.19% 西部市场是沈阳房地产供求重点 铁西区  2008年沈阳各县区的成交情况 NO.1 于洪区 累计预售签约面积215万平方米，共占全市成交总量的19.4% NO.2 铁西区 累计预售签约面积200万平方米，占全市成交总量的18% 以上两个区域的成交面积占全市的 38% 于洪区 刚性需求是市场主要购房驱动力，客户表现理性，70-89㎡是市场需求主力 在对购房影响因素的调查中，影响程度重要性依次为： 改善居住或生活环境、结婚用房是六成以上客户购房的主要驱动力 区域位置、朝向、价格、交 通、小区周边环境、小区内环境、生活配套、户型设计、升值潜力、开发商知名度、可否提供抵押贷款、楼体外墙材料、空间结构、装修情况、广告宣传 目前沈阳住宅消费者的消费行为十分理性 在2009年房交会的调查中： 改善型客户有80%打算购买的房子户型 面积集中在70-179平方米，其中52%的客户选择70-89平方米； 78.9%的婚房型客户需求的面积主要集中在50-89平方米，其中52%的客户选 择70-89平方米 铁西区、大东区区域是沈阳市未来发展的重要区域，存在一定竞争关系 2009年沈阳春展调查结果 大东