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时间国际项目整体运营思路建议 本次汇报内容 对于本项目产品层面的建议 政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析 办公部分的定位及产品深化分析 关于园林景观方面的建议 本项目整体运营思路 本项目整体推进节奏示意 办公部分的运营思路 商业部分的运营思路 2018-4-12 2工作推进计划及资金回流计划 对于本项目产品层面的建议 2018-4-12 3 关于商业产品定位的补充建议 市场 因素 风险 因素 设计因 素 成本 因素 互动 因素 2018-4-12 4 关于商业产品定位的补充建议 市场因素 设计因素 互动因素 成本因素 风险因素  市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺 目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险，应考虑如何进行规避 在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象 增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应从收益与投入、风险与难度、商业运作 具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素 12 新的产品分割方案 打破原有集中式为主体的商业格局 降低运作风险 变集中式商业为街区式商业 2018-4-12 6 集中式商业与街区式商业的比较 类型 集中式商业 街区式商业 ， 一 小面积产权式分割，产权经营权分 离 面积区间 100-300平米左右 较小，根据具体分割而定 总价 较高 较低 投资风险 较小 较大 销售难度 适中 较大 招商难度 以销售为主，协助招商 考虑因素较多，有一定的难度 经营管理 不需示特别的商业经营管理 后期必须引进商业经营管理公司 商业成功率 店铺间影响度小，成功率高 商业成功率受制约因素较多 政策面 符合 受打压和限制 2018-4-12 7 户型分割的原则性建议 前提——要保证店铺的均好性 ? 100 400 ， 250 ， 适应目标 商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合 形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺 垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率 商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求 管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素 营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险 2018-4-12 8 店铺的分割方式示意 临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式） 二层 首层 二层 首层 2018-4-12 9 街区式商业的具体分割方式建议 大堂集中商业 首层 纵向分割式店铺 首层单店 大堂集中商业 通过步行街形成环型商业 动线，确保商业均好性 10 街区式商业的具体分割方式建议 二层 2018-4-12 11 大堂集中式商业布局 2018-4-12 12 各区域具体业态建议 大堂集中商业 北侧 南街 F2 商务快餐： 1带2店铺：运动主题 1带2店铺：中西式餐 吉野家、呷哺呷哺等 餐吧、酒吧及体育用品 饮、休闲餐饮 专卖 首层单店：体育用品展 大堂吧 F1 屈臣氏、7—11便利店 首层单店：体育用品专 示店 票务、复印等商务配套 场、户外用品专场 B1 娱乐类：KTV、健身中心等 2018-4-12 13 关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析 不安装 安装 招商：适应性强，易于招商 节约投入成本 利 （工程费用和公关费用） 销售：单价明显高于不能作餐饮的店铺 招商：经营商家的局限性较大 弊 投入成本大 销售：价格难以提升、需求小、竞争激烈 2018-4-12 14 两种决策的收益分析 2018-4-12 15 样本分析：6街 地理位置：东北三环三元桥 商业体量：18551平米 租售方式：带租约销售 销售价格：25000元/平米 租金价格：4.5元/天·㎡ 商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区 ? 、 、 、 心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家 入驻率：16% 2018-4-12 16 样本分析：远洋新干线——6街 东侧上岛咖啡进驻 药店 2018-4-12 17 样本分析：远洋新干线——6街 最佳位置为中介行租用 大部分店铺空置 2018-4-12 18 样本分析：6街产品与运作现状关系分析 6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因 产品 产品细节描述 影响 面积区间 面积区间差异较大，且主要以300-600平 大多数店铺的面积过大，导致 米的大面积店铺占绝大多数 总价过高提高了投资者的门槛 形态 异形较多，形态方正的较小，死角过多 影响了店铺的使用功能 分割方式 纵向分割和横向分割相结合，许多