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梅村书香国际商铺 招商调研及定位报告 正奇咨询招商部 2011-2-25 2011 2 25 第一部分：市场调研 1.人口规模及增长 覆盖范围内常住、流动性人口规模及人口结构 1、梅村概况及人口规模、结构 梅村，历史悠久，享有“江南第一古镇”的美誉。距离无锡市中心18公里，行政隶属无锡新区管辖，划归无锡市都市圈，被省政府确定为江苏省中心镇，被无锡市政府规划为东部居住区和商贸区。沪宁高速公路穿境而过，距锡东道口和硕放道口5-8分钟，并设有梅村服务区；南邻无锡机场；在北侧正在规划筹建的京沪高速铁路无锡站，距镇中心仅5公里。在无锡新区最新一轮行政规划中：梅村是无锡新区重要的生活服务设施基地。未来的梅村镇将成为集居住、行政办公、商业金融、文化娱乐为一体的综合性、现代化的新城镇片区.全镇总人口20万，其中外来人口占10万；土地总面积25.45平方公 里，有15个行政村和1个居委。 2、梅村人口发展规划 梅村人口规划 时间 常住人口 外来人口 总计 备注 2004年 约2.5万 约3万 约5.5万 绝大部分为普通打工者，白领 不超过20% 2007年 约5万 约5万 约10万 以普通打工者为主，白领阶层 预计达5000-7000，且集中于新 加坡工业园区和梅村工业园区 2010年 约10万 约10万 约20万 人口发展 受城镇规模的扩容，房地产市场的蓬勃发展，以及梅村中心镇地位和 动力 发展潜力等因素的影响 3、本项目周边住宅小区分布图 4、周边成熟小区情况分析 社区名称 物业性质 建筑 主力户型 入住时 总户数 入住率 预计人口 间 景泉花园 商品房 多层、别墅 2室2厅1卫 2002年底 484 100% 1597 香梅花园 商品房 高层、别墅 2室2厅1卫 2006年底 760 100% 2280 （一期） 香梅花园 商品房 高层、别墅 2室2厅1卫 2008年底 1130 98% 3729 （二期） 梅荆花苑 安居房 多层 2室2厅1卫 2006年底 1680 98% 5544 泰伯花苑 安居房 多层 2室2厅1卫 2006年底 1920 98% 6336 锡梅花园 商品房 高层 2室2厅1卫 2006年底 650 99% 2145 备注：项目附近私建房含3公里范围内老居民房，包括堰桥街道。 总计 6624 21631 5、项目周边商业圈分析小结 距离项目较近北面就是政府重点打造的“梅里古都＂时尚风情街区； 百乐居建材市场也在项目地附近； 新华路与锡甘路路口的香梅广场以入驻有苏宁电器、KFC、如家快捷、 海澜之家等知名商家； 项目地的新华路北面有一条较为成熟的锡义路商业街； 各社区周边有一定商业配套，但规模较小，居民消费随机性较明显。 香梅广场 百乐居建材 百乐居建材 梅里古都 6、项目周边居住人口分析 现 居 住 人 口： 项目一公里范围内目前安置房加私建房及商品房入驻人口总计21631人。 3-5年新增人口： 根据新建小区规划人数，未来3-5年周边将新增85833人； 3-5年后总人口： 将达到28万人； 根据调研评估和前瞻性预测 家庭型消费人口规模及增长： 项目3公里范围内，常住居民数量约为8.5万人，未来3－5年，随着项目周边新兴小区的入住，整个梅村常住人口将增加至28万。 商务型消费人口规模及增长： 项目3公里范围内，商务消费人群共约26000人；随着城市发展及产业园的人口导入 ， 预计2-3年内将达到50000人. 目前项目辐射区域内常住居民人口较少，消费力除新建小区部分入驻人口外普遍较低，在新城新建项目入驻后，周边消费力将集聚上升，项目区域价值后市非常好。 2.消费力及增长 4.经营者、消费者调查问卷研究设计 1、总 份 数：针对经营者及消费者共计100份，具体问卷分布见如下表格 2、调查形式：市场访问、小区内随机拦截 3、调查范围：住宅社区、大卖场、专业市场 4、被访者类型：梅村居民+商业场所随机调查 调查地点 样本量 香梅花园一区 15 香梅花园二区 15 锡梅花园 15 梅荆花苑 20 景泉花园 15 泰伯花园 20 消费者访谈调查 样本比例 49% 男 51% 女 收入区间 6% 4% 4% 10% 1000-1499 1500-1999 8% 2000-2999 30% 3000-3999 4000-4999 12% 5000-5999 6000-7999 26% 8000以上  性别比例 被访者中男性占51%女性占49% 家庭月收入分析 被访者中， 1500-1999的占30%， 2000-2999区间的占26%， 3000-3999的占12%， 4000-5499的占10%。 家庭购物开支 4% 4% 4% 16% 13% 10% 27% 22%  300以下 301-500 501-800