石家庄某房地产项目营销计划提纲.pptxVIP

目 录CONTENTS12入市时机可行性分析竞品项目营销策略案例解析项目营销推广主题定位345项目推广营销节点设计项目运营目标及支撑因素解析市场发展趋势入市时机可行性分析政策环境项目自身因素竞品项目竞品项目营销策略案例解析近期开盘项目二次重新推广包装项目项目主题定位项目营销推广主题定位主题定位的展现层次集团品牌与项目推广的结合方式营销目标项目推广营销节点设计设计原则营销工作排期目 录CONTENTS12入市时机可行性分析营销竞品项目营销策略案例解析策划项目营销推广主题定位345项目推广营销节点设计营销项目运营目标及支撑因素解析■ 入市时机可行性分析①证件正在办理2014年9月根据证件及工程进度分为两个入市时机进行对比分析②五证齐全2015年（根据证件办理时期）■ 入市时机可行性分析项目溢价对比分析价格基础为项目最后一次销售价格，涉及约目前总货量的30%房源工程进度证件因素客群定位项目定位包装合计证件正在办理接近主体封顶两个规划证中高端客户中高端溢价空间100300200-450五证齐全临近交工五证中高端客群中高端溢价空间200-300300-400200-300100-400800-1400■ 入市时机可行性分析swot分析①证件正在办理 规划景观未成型，所谓“看不见的通常会打败看得见的”，市场操作空间更灵活； 市场导入期早，更有利于项目知名度的预热与提升； 回款方式控制变动性更易于市场接收； 首付回款总额时间和速度更具优势 证件不齐全，政策影响较严重，增加公司政府维护成本；WSOT 入市时期早，项目操作周期及空间把控有利于项目整体利润的提升。政策及政府破坏项目知名度及品质重塑。■ 入市时机可行性分析swot分析①五证齐全项目运作政策障碍较少；价格上涨空间较大；有利于集团品牌提升准现房前期工程成本投入较集中；WSOT 准现房规划景观无法跟进，价格市场接收度低，形成滞销。回款周期比较集中■ 案例解析项目名称：铂宫时代入市周期：2013年3月至今 15个月历史最低价：4000元/平方米现售价：6500元/平方米工程进度：一期全面开工，即将出正负0证件情况：无证 ，有城中村改造批文，有复工证客群定位：中低收入客群政策影响：工程进展缓慢，现场接待工作根据稽查大队查处力度进行调整。市场导向：胜利北大街标志型项目，市场知名度高推广营销：采用阶段集中式推广，推广方式包括报纸、电台、网络、车体、短信、体验活动等多种方式。运作节奏：周期蓄客，集中开盘，短期平销。对于规避政府大联查起到了很好的作用。解析：项目在无证件的情况下，采用集中蓄客，集中开盘的模式，回款速度得到充分保障。通过15个月的周期宣传推广，项目市场定位清晰，知名度高。两个售楼部同时销售，现场会所售楼部的前期建成有利于项目品牌塑造。■ 案例解析项目名称：龙溪城入市周期：2013年销售状态：未售工程进度：一期全面开工，部分楼栋建至15层以上证件情况：已具备土地证、规划证、开工证，预售证正在办理客群定位：中高收入客群政策影响：今年无宣传推广市场导向：高端形象定位，国瑞品牌，市场宣传中断期影响项目知名度推广营销：国瑞统一风格售楼部运作节奏：今年未售解析：依托国瑞品牌，考虑政策影响，暂停销售，市场知名度需要重新宣传包装。■ 项目节点设计①证件正在办理时间周期节点推广主题推广方式营销目标2014.7-8.15预热期泰宏品牌 回迁房封顶服务为民的正面形象电商 微信采用较隐避方式 试水已成交老客的传播能量，开拓新客户，扩大知名度。8.16-9.15项目形象导入期古运二期全新高端定位，绿色节能地产概念塑造品鉴中心装修重点突出项目功能区展示，分阶段开放，逐次蓄客，加强绿色节能宣传。微信蓄客，试水目标客源价格预期，项目品质重新定义。9.16-10.15蓄客期绿色节能项目形象强化，高端项目意识强化地产网站电商、电话陌拜微信根据蓄客情况确定认筹方式及金额，确定价格输出层级10.16-11.15认筹期高端项目意识扩展与强化 网站、电台、微信、电话陌拜根据认筹情况确定开盘时机，初步确定售价范围11.15-12.15开盘期认筹工作强化开盘造势网站、电台、微信、电话陌拜、现场营销活动确定售价体系，开盘热销12.16-2015.1延续期高端品牌强化，工程形象强化网站、电台、微信、现场营销活动根据工程阶段分流开盘后客源实现价格上调■ 项目节点设计①证件正在办理时间周期节点推广主题推广方式营销目标2015.2-3二次开盘蓄客项目品牌扩展营销活动微信蓄客 确定价格上调范围2015.4-5.15二次开盘2015.5.15根据证件办理情况再确定营销周期。■项目运营目标及支撑因素分析项目运营目标 品牌目标： 提升品牌知名度及品牌影响力利润观念： 实现利润3个亿项目目标： 打造经典绿色节