2010年二手房买卖税费政策.docVIP

2010年二手房买卖税费政策 2010年二手房买卖税费政策 阅读选项: 自动滚屏[左键停止] 作者:秦律师 来源:北京房产律师网 阅读: 7835 二手房买卖税费 买卖二手房（存量房）所涉及的税费一般上有7个税种，其中营业税、城市维护建设税、教育附加三个税种合起来简称营业税及其附加，剩下的四个税种分别为：契税、印花税、个人所得税、土地增值税，其中契税由买方缴纳，印花税由双方分别缴纳，其他税由卖方缴纳。另外属于单位已购公房性质的房屋还涉及土地使用权出让金，而经济适用房的转让将会涉及综合地价款。 一、房地产营业税 对销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。 财政部国家税务总局最新发布的通知称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。 销售不动产的营业税税率为5％。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》 普通标准住房与非普通标准住房的区别： 国家标准：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下。依据《关于做好稳定住房价格工作的意见》七部委2005年4月30日发布 北京标准：享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。依据《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》2005年5月30日发布。 北京市享受优惠政策住房平均交易价格自二〇〇八年十一月二十四日调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。受优惠政策普通住房的标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。依据《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》2008年11月24日发布。 购房时间的确定： 纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。依据北京市地税局、财政局、建委《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》 对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔 购房款交纳时间作为购房时间。 国税发[2005]172号 四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。 二、个人所得税 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值，转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为纳税所得额。 税率计算公式： 据实征收法：应纳税额＝（销售额－财产原值－税金－合理费用）×20％ 核定征收法：应纳税额＝销售额×核定税率1%（北京市场实际交易按此方式计税） 转让房地产个人所得税征收范围是：个人转让自用不足5年且有增值的普通住宅（含房改房）。个人转让非普通住宅且有增值的。 销售额的确定：以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。 房屋原值指出售人购置该房屋时实际支付的房价款加上缴纳的相关税费。原值以出售人购买时的发票或其他凭证，纳税人未提供完整、准确的原值凭证的，税务机关可以核定征税。具体比例由省地税局及其授权的地税局根据房屋所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平平均价格水平等因