思源顾问—北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）.docxVIP

开阳里写字楼和商业项目 初步市场定位报告 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 概 要 开阳里周 边办公环 境分析 本项目的产品定位方向 开阳里周 边商业环 境分析 价格预期 产品自身分析及 项目周边情况 2005年10月 第 2 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 目 录 （一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期 2005年10月 第 3 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （一）开阳里周边写字楼整体情况 2005年北京写字楼市场总体情况 －2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方 ， －但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供 应量较少； －写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。 2005年10月 第 4 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 开阳里区域写字楼市场总体情况 右外大厦 迦南大厦 2区3＃写字楼 2区3＃写字楼 百合大厦 燕南大厦 8区7＃底商 8区2＃底商 2005年10月 第 5 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 ?开阳里区域已供应写字楼市场总体情况 备注：以下写字楼规模和标准层面 积数据为估算值 开阳里区域写字楼调查表 名称 级别 位置 规模（平 层 标准层面积 租金（元/平 车位 公司类型 备注 出租率 方米） 数 （平方米） 方米·天） 华商科技 丰台区右安门 无固定车 三菱电梯 丙级 18000 11 2.3 位，车位 90% 紧张 在谈幼儿员、 无空调、 丰台区右安门 无固定车 无电梯； 百合大厦 6000 4 1500 3 办事处、超 0% 外大街 位 可商业可 市 办公 餐饮、俱乐 丰台区右安门 无固定车 部、办事处、 富士通电 右外大厦 丙级 16000 8 2000 4.1 位，车位 旅游、房管 95% 外大街 梯两部 紧张 所、投资公 司 办事处、贸 燕南大厦 低档 开阳里二街 9000 9 1000 1.3 无固定车 易公司、俱 电梯 90% 位 乐部、超市、 药店 商住 丰台右安门外2 投资、律师、 三菱电梯 迦南大厦 60000 24 1.6 190个 办事处、杂 90% 楼 号 三部 志 合计 109000 平均租金 2.46 2005年10月 第 6 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 开阳里区域写字楼市场总体情况小结 －区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）； － ， 2 －区域写字楼档次低，写字楼配套差； －已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早； －区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米·天）； －写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游 、 、 、 、 、 、 、 －写字楼入住率高，普遍达到90%。 2005年10月 第 7 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 小结 此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，档次低； 随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。 2005年10月 第 8 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 目 录 （一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位 2005年10月 第 9 页 思源顾问 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 ?开阳里区域商业情况 备注：以下商业面积规模数据为估算值 开阳里区域商业调查表 名称 规模（平方米） 类型 备注 租用形式 太熟悉饭庄 6000 餐馆 租 写字楼底商 草上肥羊 1000 餐饮 租 住宅底商 蜀山蜀水 1800 餐饮 租 独立商业 瀛台宫酒楼 2000 餐饮 租 独立商业 翔羽骨头庄 餐饮 租 独立商业 物美 3400 超市 租 独立商业 华强超市 800 超市 租 住宅底商 天客隆 超市 租 住宅底商 华联 超市 租 住宅底商 好利来 70 糕点店 租 住宅底商 扎龙俱乐部 4000 俱乐部 租 写字楼底商 双环娱乐城 俱乐部 租 独立商业 麦当劳 400 快餐店 租 住宅底商 肯德基 400 快餐店 租 住宅底商 大中电器 3000 连锁电器 租 住宅底商 稻香村 300 食品店 租 独立商业 工商银