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深圳丰隆中心 前期商场定位顾问报告（终稿） 2010年0 8月30日 一、项目地块分析 二、零售市场分析 三、确定目标消费商圈 四、案例分析 五、项目整体定位 六、商品组合及商场规划设计建议 2 项目地块分析 地块区位条件 上 本项目 步 松 路 岭 南园路 路  地处深南中路与上步路交界处 紧邻上步片区，城市配套设施成熟，科学馆、市政府、深圳会堂等均位于区内 位于华强北商圈与蔡屋围商圈中间，辐射范围涵盖两大商圈，享有浓厚的商务和商业氛围，周边聚集了多个大型零售和办公物业 2010年4月，南园片区被纳入为城市更新重点研究片区，总改造范围0.2平方公里，功能定位为居住与商业并重的综合性多功能城市组团。 预计南园片区的改造将大幅改善本项目周边城市环境，有利于与本项目共同打造整体片区良好的商业氛围，提升项目商业价值。 3 项目地块分析 地块周边环境分析 华联大厦 科技大厦 商业银行大厦 核电大厦 佳兆业中心 深圳科学馆 华强北商圈 上步大厦 （上步片区） 蔡屋围商圈 深圳会堂 南园小区 深圳市委 深圳购物中心 茂业百货（深南店） 中信地铁商场 中信城市广场 岁宝百货（红岭店） 4 项目地块分析 地块经济指标 占地面积 14,413平方米 总建筑面积 186,466平方米 商业面积 30,000平方米，6层 写字楼面积 100,000平方米，62层 社会多层停 12,000平方米，300个车位，安排 车库 在地块西南角 停车位 1,150个 建筑高度 393米，地上62层，地下4层 建筑覆盖率 ≤45% 建筑退线 东≥8米，南≥9米，西≥6米，北 ≥15米 预留4米宽消防车道； 其他指标 临深南路预留一地铁出口； 大楼内预留一地铁入口 5 项目地块分析 地块现状 地块内部 地块北侧绿化带 地块东北侧公交站 ? 地块平坦，无明显高度差 ? 地块内尚余9栋住宅楼房未拆迁完毕 ? 靠深南中路一侧，绿化带宽约5米，基本 完全遮蔽地块北面临街面 ? 东北侧为公交总站和下层广场，与地块 有绿化带分隔 ? 南面为南园小区住宅楼，高6-7层，外观 地块北侧绿化带 地块南面住宅区 较为陈旧 6 项目地块分析 地块临街及曝光率——深南中路与松岭路交界路口 深南中路 上 步 路 松 岭 路 目前，深南中路与松岭路交界路口曝光率最高 地铁科学馆站C出口位于地块西北角，拥有大量进出人流 深南中路车流密集，西北角无建筑与绿化遮挡，可视性高 建议在西北角设置广场和项目主入口，将地铁站前广场及排风口纳入整体设计，树立大型灯 箱或指示牌，向外延伸地块范围 注：  越多表示曝光率越高  7 项目地块分析 地块临街及曝光率——深南中路 深南中路 上 步 路 松 岭 路 地块北面深南中路临街面长约130米，但由于有人行道、公交车站和绿化带遮挡，大大减低临街面曝光率 建议对绿化带进行清理，将临街面向外推延。若可行，建议在此设置项目主入口 注：  越多表示曝光率越高  8 项目地块分析 地块临街及曝光率——松岭路 深南中路 上 步 路 松 岭 路 松岭路非交通主干道，仅为双向两车道，宽约20米，车流较少 两旁为中低层旧式住宅楼，临街商铺以经营快式餐饮、生活配套为主，人流量较少 松岭路临街面长约80米，曝光率低于地块北面 注：  越多表示曝光率越高  9 项目地块分析 地块临街及曝光率——上步路 深南中路 上 步 路 松 岭 路 地块东北角为公交总站和下沉广场，车站建有2层办公楼及大型广告牌，与地块有绿化带分割，大大减低项目可视性，曝光率偏低 地块南面紧靠南园小区居民楼，楼高6层，与地块相距仅10米左右，曝光率偏低。建议南面利用车 道或绿化带与居民楼分隔 注：  越多表示曝光率越高  10 项目地块分析 地块交通可达性——公共交通工具 B A C D 注：■地铁出入口，■公交车站，■地铁商场出入口 周边公共交通配套完善，拥有地铁、公交车站等公共交通设施 地铁科学馆站C、D出口分别位于地块东西两角，地铁人流可直接进入项目。地铁连通华强北和蔡屋围商圈，距离一个地铁站，直接辐射两大商圈 地铁C出口人流较多，建议在此设置广场和项目主入口，有效聚集人流；在D出口设置大型广告牌，指 示项目位置 科技馆公交总站位于项目东北角，有多条线路停靠，前往龙岗、布吉、梅林等地，将项目辐射范围向关外延伸 周边有多个地铁商场出口，建议利用地下空间与地铁商场连接，与中信城市广场、地铁商场、茂业百货等零售项目打造为一个整体，提升该区商业氛围 11 项目地块分析 地块交通可达性——车流动线 华强北商圈 华 上 强 步 北 路 路 蔡屋围商圈 深南中路 南园路 松 岭 路 滨河路  北面紧邻深南中路，东临上步路，均为城市主干道，双向8车道，车流量大 西靠松岭路，连接