深圳宝安中心区项目定位报告.docxVIP

中原2012深圳宝安中心区项目定位报告9 前 言 —— 寻求激烈市场竞争下的发展方向 根据市场研究报告结论，在项目开发期内，同片区楼盘的集中供应，导致市场竞争激烈，因此，寻求项目的差异化并形成项目的竞争力，将成为项目开发前期策划工作的重点。 基于对未来激烈市场竞争格局的分析与预测，以及对项目整体包括住宅和商业的综合考虑，中原完成了合正碧海项目的价值平台的构筑，并通过对综合体项目开发的进一步研究，形成合正碧海项目的核心发展方向，即通过“主动中心化”所带来的项目区域核心价值的提升，同时结合项目规划中的地铁发展优势，跳出区域竞争市场，并使得项目最终发展形成西乡碧海中心区的城市新中心。 目 录 第一部分 项目价值平台 第二部分 项目定位 第三部分 客户定位 第四部分 户型定位 第五部分 规划建议 前期市场研究主要结论回顾与建议 宝安新中心区（包括宝安中心区和碧海中心区）区域未来供应量达375万平方米，本项目将面临区域内的激烈市场竞争； 碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可，由于发展阶段稍落后于宝安中心区，因此与宝安中心区的项目尚存在一定的差距，包括区域价值形象、产品设计、销售价格等； 碧海中心区内尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域，项目利用自身的区位优势和商业体量，有望填补该项区域市场空白； 碧海中心区内大型地铁上盖物业缺乏，项目后期可针对性满足该部分市场需求，包括住宅需求和商业需求； 宝安新中 心区市场 竞争激烈  竞争分析 宝安中心区市场竞争 ?213万平米 ?碧海中心区形象价值略低于宝安中心区 碧海中心区市场竞争 ?162万平米 ?缺乏区域核心（商业） ?缺乏地铁（综合）物业  项目分析主要思路 竞争策略 ?提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势 ?碧海中心区的市级区域价值 根据《宝安中心组团分区规划》中的有关定位，碧海中心区作为深圳西部核心城区的综合服务中心，其主要功能是与宝安新中心区进行互补，共同承担和发展区域内的商贸、文化、体育、科教和信息等主要职能。 竞争分析 宝安中心区市场竞争 ?213万平米 ?碧海中心区形象价值略低于宝安中心区 宝安新中 心区市场 竞争激烈 碧海中心区市场竞争 ?162万平米 ?缺乏区域核心（商业） ?缺乏地铁（综合）物业  项目分析主要思路 竞争策略 合正碧海项目的区域中心价值 项目处于碧海中心区核心区位，由于西乡大道和宝安大道的联通，以及与未来碧海中心区内仅有的两个地铁站点之一的西乡中心站的直接连通，将使得本项目的辐射范围将包括碧海中心区以及地铁沿线，并最终依靠项目本身的地铁综合优势，形成区内的重要核心物业。 ?形成碧海中心区核心区域 ?形成碧海中心区核心物业 项目分析主要思路 竞争分析 竞争策略 宝安中心区市场竞争 ?213万平米 ?碧海中心区形象价值略低于 宝安中心区  提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势 宝安新中 心区市场 竞争激烈 碧海中心区市场竞争 ?162万平米 ?形成碧海中心区核心区域 ?缺乏区域核心（商业） ?形成碧海中心区核心物业 ?缺乏地铁（综合）物业 项目重点发展策略 项目价值平台分析架构 碧海中心区区位核心 价值体系构成分析 地铁物业/综合体 项目价值平台 价值总结 项目位于西乡碧海中心区区位核心位置 西乡大道 宝安大道 本项目 新湖路 滨海大道 本项目位于碧海中心区的“西乡老城区”组团，（新旧区交界处）项目周边的各类配套相对新区丰富；但环境相对新区较差。  项目位于西乡碧海中心区区位核心位置 本项目 西乡老城区 新增供应区 生态景观区 项目位于西乡碧海中心区区位核心位置 【碧海中心区配套：集中于“西乡老城区”组团】 西乡第三小学 大新百货 海皇宫酒店 麻布第二工业区 宝源第一工业区 东港家私城 牛湾别墅 华港家私 径贝小学 海湾中校 东方城购物广场 福中福商业城 碧海湾高尔 肯德基 夫球俱乐部 西乡中心小学 宝源第二工业区 渔业村市场 宝源平价商场 立基平价商场 家家乐百货 宝源市场 万家福百货 海城小学 麻布科技园 人人乐超市 （进驻） 中英公学 商业（生活）配套 教育配套 产业园区 自然资源（绿地） 项目属性界定：城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目 属性界定 描述 诠释 ? 劳动村 ? 城市传统的老城区 区位属性 ? 区级中心 ? 西乡中心，距离宝安新中心区核心仅5分钟车程 ? 西乡老城区 ? 属于西乡经济发达、人口密集的商业区 ? 与城市交通网络对接良好，交通进入性好 ? 邻近城市主干道宝安大道，与西乡大道和新湖路连接，并与地铁1号线西乡中心站相 ? 临街面长，昭示性好 连，交通极其便利 项目属性 ? 能充分共享老城区的成熟配套 ? 临街面较长 ? 规模较