见习经理培训课件—经营管理.pptVIP

如何开展准备工作？ 1、项目摸底 （1）项目经营状况摸底 近期费用收缴率 近3年项目经营状况 明年预算计划盈亏情况 （2）项目管理现状摸底 往年（今年）业主满意度 与甲方关系维护情况 小区稳定评估 是否存在业主方面的纠纷 是否存在业主群体性矛盾事件 是否存在业主群体法律诉讼 小区物业管理是否存在较大的服务品质缺陷、矛盾性问题 （3）周边项目的调研 六、如何增加收入 2、资料准备 （1）法律法规资料收集 当地物业管理条例 当地业委会成立相关规定 项目入住以来当地人工成本、能耗变化 （2）甲方成员信息 个人信息（性别、职业、籍贯、家庭成员情况） 个人脾性喜好 个人文化素养 与管理处关系、友好程度 对物业管理的认知程度 对目标达成的决策影响程度 （3）提价所需准备的资料 六、如何增加收入 3、各方沟通 （1）甲方关键人员沟通 （2）政府主管部门沟通 将小区的经营情况、成本上涨压力及未来小区的持续管理做深入的交流，将提价作深入的讲解，使得他们能够面对和理解阳光物管或提价工作的重要意义。 （3）周边项目亦有提价的意思应建立沟通，共同提价对管理处有利 4、制定管理处推进计划 根据达成指标中的关键节点制定计划表，并严格按照计划表开展工作。 六、如何增加收入 关键因素三 管理处准确的账目梳理 1、往年账目全面梳理，以便甲方查看账目及管理处盈亏测算； 2、提价：按照至少提价10%的指标准确测算出小区的经营预算，确定酬金比例或提价幅度。 关键因素四 甲方关键人员的配合 甲方（建设单位、业委会）中应有关键人员的配合，方可有启动工作的基础条件，否则工作推动起来存在困难及被动。 同时，对于小区有业委会组织的，业委会是协调业主和物业公司解决矛盾的枢纽，一旦出现不同意见时，业委会可担当其中的调解角色，降低管理处的推进的难度及夭折风险。 六、如何增加收入 关键因素五 定期的财务账目公示 管理处定期（按季度或半年度）向甲方人员/小区业主公布该物业管理方面的收入、支出、结余。以便在推进工作时，不至于给对方有急于求成或突然其来的感觉。 关键因素六 项目范围的舆论宣传 大范围宣传提价，在小区范围形成一种业主感知及小区氛围，让业主感觉有那么一回事；让业主感觉明白阳光模式是什么；让业主感觉物价普涨管理费调整也是合理的… 六、如何增加收入 关键因素七 有条不紊的推进流程 提价：管理处应先出具涨价申请报告，并向甲方说明涨价的项目、理由，获得认可后启动相应的推进计划工作，如甲方为业委会，则由业委会出具“关于启动管理费提价业主大会会议通知”，由召开全体业主大会或业主代表大会，就管理处提价启动表决，双过半业主签名形成业主大会或业主代表大会的决议，才对全体业主有约束力。对于尚未成立业主大会的小区，管理处协助小区成立业主大会，再通过业主大会同意涨价决议，方能对全体业主增收物业管理费。 六、如何增加收入 关键因素八 推进过程中的随机应变 推进计划中的实施关键节点，应严格按照节点要求落实，当推进过程存在变数、变化时，应及时准确判断，果断调整计划中的对策，争取及节省时间，确保按计划时间完成推进工作。 关键因素九 各部门的衔接配合 1、财务管理部对管理处账目梳理的协助，相应账目梳理快速、及时、准备，以便管理处及时给甲方沟通及反馈； 2、运营内审部对于小区管理、服务品质状况的了解和风险评估，日常的运营内审审核工作应结合项目推进提价相辅相成； 3、市场营销部门对于管理处提价合同及时评审，准确评估甲方给予的意见及时进行调整，以最快时间反馈管理处签订相应的合同； 4、物业管理部对项目推进的时时监控及关注，及时给予协助和指导，必要时到现场驻场支持。 六、如何增加收入 目前管理处存在的问题 六、如何增加收入 1、收费不力，员工工作效率低下。 2、经营意识淡薄，多种经营资源浪费严重。 3、物业服务合同签订不及时。 4、停车场管理混乱，临停收费流失。 5、与开发商和业主沟通能力较弱，不能争取补贴收益和提价机会。 6、欠费收缴不及时，收缴率很低。 六、如何增加收入 欠费清缴 清缴欠费的主要手段： 1、电话沟通，催缴。 2、上门沟通，了解业主欠费的主要问题，因人而异说服业主缴费。 3、通过法律诉讼，逼迫业主缴费或胜诉后强制执行。 4、通过断水断电强制收费。（有争议） 5、通过非法手段催费。（不允许） 6、通过减少开支，降低服务标准，施压甲方。 六、如何增加收入 其他国家和地区的欠费清缴 美国： 收费是由业主协会的执行机构管委会进行的，相对于中国的物业管理公司，管委会的权利非常大，拖欠物业管理费业主的违法成本也非常高。美国各州法律规定，业主欠费后，从到期之日起开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。业主如果仍拒绝缴纳欠费，业主协会有