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梅森MISSON · 家百货—— 美式家居百货中原旗舰店，时尚、家居、生活，家主题概 念，创造一站式、个性化、流行性的购物空间和家居生活 流行总站（OUPDTE，STATIOH）主导新世纪家庭消费文 化时尚。 花街集市—— 城市干线，花园小径，花车商亭，绿技鲜花点缀五彩霓虹， 打造城市多彩的一面，构成农业路一道靓丽的城市风景。 B、步行街 城市后街—— 城市后街是静谧的休闲的、特色小店，熟悉的店招，老主 顾的招呼，演绎现代胡同、里弄商业的温情一面，打造“城 市商业源于巷子”特色风情。 热带雨林风情步行街—— 24小时全天候步行街，郁郁葱葱一派雨林，风格建筑的特色商铺掩 映其中，购物的新奇愉悦，使之成为城市最具观赏性，最具“逛体 验”的风情步行街步行街一侧联通百货，一侧通向美食广场，尽头 则是休闲主题公园，打造一条绿色购物情趣街。 水岸街市—— 逆水拾阶而上，阔绰的钟楼广场一侧是阳光、玻璃、溪水 花池、木材造的一排街铺，步行街商业街的特质就是让购 物和休闲相结合，水岸街市就是让你在购物、在休闲。 C、21世纪河南影城—— 中原唯一国际标准影院，全国排列前五的顶级影院，五星级剧院 式观赏环境，全数码声光设备，多种类型的豪华影厅，配以KTV、 餐饮、音像、游戏城、这里也是明星见面会、歌手签唱活动、电 影首映式、影视拍摄基地、城市时尚文化策源点、全年无休的欢 乐据点。 E、冰河世纪美食广场—— 塑造冰河、石器、铜器时代的主题情境，创造丰富情趣空 间，适用全家大小用餐、休憩，集美食、娱乐、休闲为 一体。 F、其他购物、休闲、娱乐、餐饮—— 4.卖点梳理： ?一站式消费体验，两大主力店，三个广场，五星 级影城，六百余个地下车位，七万余种零售品牌， 八大国内MALL之一，九千余平米休闲公园，十 万平米宏大规模。 ? 中原第一MALL（首个/目前最大），排名国内八大MALL。 ?国际零售品牌组合（500强+美国百货+五星级影院+一批知名品牌）。 ?最具含金量地段CBD新区，商业前景，无竞争地带。 ?五星级影院，中原唯一全国排前五。 ?onlyone，购物、休闲、娱乐、餐饮、商住一站式。 ?郑州最大的地下停车场。 1、定价考虑范围： ? 参照市场定价8000—10000元。 ? 消费心理定价1000—8000元。 ? 返租可承租范围10000—15000元。 （二）价位策略 ——定位考虑范围9000—15000元。 分析一： “10年经营收益相同，返租支出由800万/年补贴，不足部分在售价中补足。” 单价 返租 补贴 收益 9000元 60元/月m2 －24元/月m2/-4320万 1.35－0.432＝0.91850亿 10000元 66元/月m2 －30元/月m2/-5400万 0.96亿 12000元 80元/月m2 －44元/月m2/-7920万 1.008亿 15000元 100元/月m2 －64元/月m2/-11520万 1.098亿 2、定价分析： （800万年补贴按扣除17％租赁税后计共664万/ m2，平均补贴36元/月m2） 分析二： “设定未来10年经营多种可能收益标准，计算总收益， （不考虑800万贴补） 单价 返租 经营收益 总收益 9000元 60 －10元/－1800万 1.17亿 10000元 66 －16元/－2880万 1.212亿 12000元 80 －30元/－5400万 1.26亿 15000元 100 －50元/－9000万 1.35亿 A、平均50元/月m2经营收益： B、按80元/月/m2计： 单价 返租 经营收益 总收益 9000元 60 120/+3600 1.71亿 10000元 66 +14/+2520 1.75亿 12000元 80 0 1.8亿 15000元 100 -20/-3600 1.89亿 C、按100元/月/m2计： 单价 返租 经营收益 总收益 9000元 60 +40/+7200 2.07亿 10000元 66 +34/6120 2.11亿 12000元 80 +20/3600 2.16亿 15000元 100 0 2.25亿 D、按30元/月/m2计： 单价 返租 经营收益 总收益 9000元 60 -30/-5400 0.81亿 10000元 66 -33/-5940 0.906亿 12000元 80 -50/-9000 0.9亿 15000元 100 -70/-12600 0.99亿 3．价位建议： 底价： 9000—10000元 ? 符合市场价，接近消费心理。