万科上海万科五玠坊豪宅项目营销计划销售推广方案.docxVIP

万科五玠坊2013年度营销计计划划 万科五玠坊项目组 2012月12月 报告内容 Part 1.1 Part 1.2 Part 1.3 Part 2.1 Part 2.2  市场情况分析（12年回顾，13年预判） 客户分析（12年回顾） 复盘心得及改进（12年回顾，13年预判） 营销计划铺排（ 13年预判） 推广计划铺排及费用（ 13年预判） 12年销售表现 项目 月度成交套数 累计成 主力去化 月均去化 成交均价 户型面积 （元/ 名称 2012年1 2012年2 2012年3 2012年4 2012年5 2012年 2012年 2012年 2012年 2012年10 2012年11 交套数 套数 段 ㎡） 月 月 月 月 月 6月 7月 8月 9月 月 月 尚东国际 0 0 12 5 1 2 2 3 3 2 6 36 150-200 3.3 38,622 名园 （叠加） 金地天境 0 1 8 3 4 7 3 1 2 0 5 34 150-350 3.1 43,419 城 （3房） 190-310 嘉誉湾 0 0 20 12 3 0 3 13 7 10 3 71 （4-5 6.5 39,331 房） 浦东星河 230-650 34 8 17 6 7 8 7 6 7 4 4 108 （4-5 9.8 56,461 湾 房） 九龙仓玺 2 9 24 11 8 7 10 11 10 4 7 103 140-310 9.4 46,201 园 （3房） 上海星河 9 16 29 17 15 22 14 15 13 16 25 191 280-340 17.4 35,385 湾 （5房） 绿城·玉 180-400 1 0 3 9 27 22 11 18 38 38 45 212 （3-4 19.3 37,819 兰花园 房） 五玠坊 0 0 0 0 34 17 13 11 6 39 27 147 246-330 21 37128 中海紫御 0 0 0 0 4 199 81 29 20 31 27 391 240-360 35.5 38,635 豪庭 （4房） 仁恒·森 4 4 42 24 32 44 70 53 26 20 54 373 90-220 33.9 36,795 兰雅苑 （4房） 从高端市场成交来看，定价超过4万/㎡月均成交均不超过2位数，主力单价维持在3.5-3.8万/㎡；仁恒森兰热销的主要是95-115㎡小面积户型，中海热销245户型，因此万科五玠坊与其他相比，12年五玠坊制定的主流价格，销售态势处于领先市场； 供应放量 竞争激 烈 明年高端市场近1900套供应量，竞争加剧；同时在竞品项目中推货主要集中在一季度和三季度，因此我们可以利用二季度空档期推售，但三季度推盘将面临压力。 库存套数 13年一季度 13年二季度 13年三季度 13年四季度 绿城玉兰花园 库存110套 预计推出60套 月均去化19套 150㎡产品 中海紫御豪庭 库存200套 预计推出100套 预计推出100套 月均去化35套 上海星河湾 库存186套 预计推出80套 预计推出40套 月均去化17套 仁恒森兰雅苑 库存310套 预计推出100套 预计推出100套 月均去化34 合景嘉誉湾 预计推出70套 预计推出70套 江湾瀚林 库存90套 预计推出100套 预计推出50套 月均去化6.5 尚东国际 库存140套 13年去化库存 月均去化6.5 浦东星河湾 库存20套 13年无货量 九龙仓玺园 库存60套 13年去化库存  主 要 竞 争 明年高端市场潜在供应量主要集中在长风板块的雅戈尔、庆隆项目、国浩项目； 新江湾板块的铁狮门、盛世新江湾、旭辉江湾墅、城投新江湾首府——共计约近600套 市场总结 相较与各竞品，除中海紫御豪庭产品相对同类外，其余竞品均存在一定程度的差异化，故可认定五玠坊在主力240~350m2面积段产品项目中，销售态势处于领先局面； 相较各竞品，可以看出12年各豪宅项目仍采取以价换量的手法集中出货，相较竞品后期仍有相对大量货源上市，五玠坊后期货量固定，相较12年在13年可做一定程度的价格提升（建议13年采取小步快走，分步加推的形式，以实现价格提升）。 报告内容 Part 1.1 Part 1.2 Part 1.3 Part 2.1 Part 2.2  市场情况分析（12年回顾，13年预判） 客户分析（12年回顾） 复盘心得及改进（12年回顾，13年预判） 营销计划铺排（ 13年预判） 推广计划铺排及费用（ 13年预判） 客户总结（重点关注10月27日开盘） ——客户居住区分析 上海区域客户 浦东区域客户 普陀区 闸北区 2% 2% 陆家嘴 长宁区 静安区 黄埔区 浦东新区 13% 碧云 联洋 2% 4% 4%