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镇江中冶蓝城项目前期报告 世联地产 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 工作方法 前期沟通 确定研究目标 深度访谈 业内客户 发展商代表 典型客户 提出假设 验证假设  问卷调研 世联豪宅客户 万科客户 交叉检验验证 研究结论 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 企业目标：中冶进驻镇江的首选之作，更是企业布局三线城市的关键之举。 1、战略目标：布局三线，抢占未来； 2、品牌目标：树立企业品牌形象，扩大影响力； 3、利润目标：2011年回款4个亿； 世联的理解： “保证销售速度和安全回现”的前提下，实现企业品牌在镇江市场的落地和布局三线的战略。 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 项目印象：三线城市l高端物业聚集区l城市豪宅潜质l优势资源 项目基本经济技术参数 总用地面积: 23.94 万方 总建面: 34.72 万方 容积率：≦1.45 其中：住宅30.6—32.3 万平米；商业 3.45-1.75 万方；公建配套：6690 方 本项目 项目位于未来高端板块边界，但离市中心心理距离较远 东临长江，西拥禹山，景观资源优势 项目周边教育资源丰富 靠近污水处理厂和待拆迁村庄 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，我们认为，本项目应定位为未来城市高端板块内的标杆产品，立足板块，博弈镇江豪宅市场。 打造镇江市场豪宅产品，成就形象标杆、价格标杆 结论一 以及价值标杆。 结论二 产品采取高低配，以低密度产品起势，中高密度产品溢价。 结论三 高举高打、一夜倾城，以营销实现项目的高溢价。 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 基于我们的目标，本报告需重点回答 2个问题 Q1: 市场背景：掌握最新市场高端物业状况，提供定位依据 Q2: 营销研究：基于细分客户，以合理的价格和推售节奏保证高品快销，实现销售目标 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 报告结构 报告结构 第一部分 市场分析◆我们为本项目提供最新市场规律及其定位依据 第二部分 产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议 第三部分 客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位 第四部分 本体分析◆我们为本项目寻找核心的优势 第五部分 项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位 第六部分 价格策略◆我们为本项目提供合理的定价建议 第七部分 营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 市场扫描：镇江楼市板块竞争格局/未来供货量分析 1 市场扫描 视角一：镇江楼市板块竞争格局 视角二：未来供货量分析 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 【大势长期看好】典型的“希望的田野” ，泡沫较小、慢反应、快回暖，政策风险下的避难所。 城市地位 市场特征 过往规律 发展前景  长期处于沪宁线上的“价格洼地”，无泡沫、无暴涨暴跌，市场健康。 市场封闭，历年来房价逐年稳步小幅上升，受外部市场影响甚小，2009年均价方突破4500元。 2008年淡市时量缩价稳，受政策影响幅度较小 2009年起大牌开发商纷纷进入，镇江市场的新一轮发展方才起步，发展后劲十足。 观望情绪存在，客户对于房价存在下降预期，短时间内将直接影响客户成交周期； 2.镇江市场公寓及洋房主流均价在6000元/平米左右，并非是本次政策打击对象，后续此类产品价格仍有可为空间 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 2010年1—9月份，镇江房产市场总体上市量 去化量，市场供不应求；而成交均价也在不断攀升，其中对比2009年成交均价上涨19% ?10年1~9月，镇江房地产市场上市量为78.31万方，去化量高 达102.72万方，市场供不应求； ?10年7~9月，镇江全市月去化量从7.55万方攀升至15.84万方，月成交均价也从5078元/㎡攀升至5757元/㎡，市场火爆。  120 100 80 60 40 20 0 2009年镇江 成交均价为 4450元/㎡；  6000 5800 5600 5400 5200 500