郑州佛岗项目第一次交流.docxVIP

郑州佛岗项目第一次交流 B.A.Consulting 1 本次交流内容： 启动区产品类型 产品户型及面积区间 启动区分期开发建议 售楼处位置及功能设计建议 案名建议 B.A.Consulting 2 由于本项目的特殊要求，将后期顾问成果先期汇报，但我司在此成果中已对如下问题作了相应思考： 佛岗项目整体定位与开发 启动区定位与开发 启动区市场定位 启动区客群定位 启动区建筑产品定位 郑州房地产整体市场发展与研究 典型项目分析与研究 启动区竞争性策略 B.A.Consulting 3 郑州市分区图 北部区域 西部区域 中部区域 郑东新区 南部区域 东部区域 B.A.Consulting 4 区域重点楼盘分布图 普罗旺世 建业.森林半岛 亚新美好时光  圣菲城 阳光新城 蓝堡湾 联盟新城 威尼斯水城 绿都城  银基王朝  中义.阿卡迪亚 广汇.PAMA 顺驰.中央特区 帝湖西王府 亚星盛世家园 花都港湾  富田.太阳城 蓝钻 B.A.Consulting 5 问题一：如何对本项目进行定位 大盘的定位和营销是问题的关键 如何理解大盘 如何塑造大盘优势 如何实现大盘价值 B.A.Consulting 6 大盘典型案例-普罗旺世 ? 占地面积：106万平方米 ? 建筑面积：约130万平方米 ? 容积率： 1.78 ? 建筑形式：联排、叠拼、多层、小高层、高层 ? 板楼层数：多层6层，小高层11层，高层24层 ? 均价：多层3600元/平米，小高层、高层4000元/平 米，叠拼3200元/平米 ? 总户数：1～3期共2600户，4期规划未定 ? 销售率:一期已入住，二期85％，三期未开盘 ? 车位配比: 1：1（各期可能略有浮动） ? 开盘情况：分四期或五期，一期已入住，二期在售，三期认购中，四期、五期在国基路南侧，正在平整地块 ? 开盘时间： 一期2005年，二期2006年6月 ? 入住时间：一期2006年末，二期年底和2007年5月 北环外首席高档住宅社区 ? 物业费： 1.3元/平方米·月 B.A.Consulting 7 典型个案分析-普罗旺世 分期状况 三期：认购中，产品为多层和小高层 二期：在售14栋叠拼11栋多层5栋小高层 7栋高层 主要是150 －200㎡ 一期：2005 年入市，主要是150－260㎡的叠拼、联排 四期：正在进行场地平 ， 定 B.A.Consulting 8 典型个案分析-普罗旺世 环境规划设计 —— 本 页 3.5万平米私家花园实景 图 3.5万平米私家花园实景 一期小区部分实景 片 3.5万平米私家花园实景 道路实景 道路实景 为 实 景 拍 摄 —— 外部环境差？没问题。通过自己营造优美环境来规避。 如规划社区内35000平米公园，彰显项目品质感。值得一提的是，服务非常到位：售楼小姐热情周到、保安敬礼迎送等 B.A.Consulting 9 典型个案分析-普罗旺世 客户情况 客户特征 客户分布 ?大学教师 ?北区：原有居民 ?做生意，有一定事业、财富人 ?西区：对北区向往人群 群 ?郊县：先富人群 ? ? ?其他 ?其他 ?年龄分布在25-50岁, ?家庭人口数为4－6人 ?按揭较多，部分有能力一次性 付款客户仍然选择按揭，以减轻 资金压力，尤其是生意人  购买目的 ?第一次购房，解决市内基本 需求 ?多次置业，改善居住条件 ?投资，看好北区房价升值， 兼顾自住 ?为子女能得到更好教育（建有八中） ?其他 B.A.Consulting 10 典型个案分析-普罗旺世 小结 普罗旺世以其多样的产品和齐全的配套在区域中领跑。在郑州“东移北扩”的发展大势下，北区其实早已被市民所认可，区域内大盘不断涌现，普罗旺世针对区域内较大的四月天、大河春天等项目，诠释了大盘的真正含义。 价位：中高端的产品，中端的价格，超高的性价比 产品：户型面积和户型配比较为合理三居130－140㎡左右，占3成，四居150－160 ㎡，占7成 环境：针对本身的景观劣势，规划3.5万平米大面积区内公园，提升项目品质 客户：利用区位优势，客户定位准确 相似之处 可借鉴之处 同为城中村改造 品质提升手法 同为超大体量楼盘 项目推广手法（入市产品选择、 入市体量确定等）  园 实 景 商业广场效果图 B.A.Consulting 11 初步分析结论 普罗旺世告诉我们如下道理: 用大盘定义区域而不是用区域定位大盘 用景观和高端产品入市，提升后续产品价值 大盘产品必须创新 B.A.Consulting 12 问题二：如何对启动区定位 本区域是在整个郑州的地位究竟如何？ 本区域是否能支撑高端市场？ 本区域的市场现实如何？ 本区域的产品水平如何？ B.A.Consulting 13 典型定位个案分析－绿都城