郑州宏光蓝水岸项目市场营销方案.docxVIP

宏光·蓝水岸项目市场营销方案 技术思路 区域纬度 抗风险力 产品力 市场影响力 竞品比对纬度 项目开发机会点 客户纬度 品牌力 销售执行力 开发目标 论证结构  区域分析及典型项目跟踪 区域纬度 评估区域市场价格风险 竞品纬度 市场竞品项目产品比较确定核心比准均价 通过前期调研的客户分析 客户纬度 判定其对价格的承受能力 项目最终开发目标 第一部分 市场分析 一、市场分析及预测 二、区域解析 三、个案楼盘分析 第二部分 项目解析 一、地块解析 二、配套产品解析 第三部分 项目营销策略 一、营销总策略 二、营销节点 三、蓄客策略 四、项目认筹 五、项目推盘 六、项目定价 七、营销计划 八、建材建议 Part 1 认 识 市 场 市场分析及预测 市 场 区域解析 分 析 竞争楼盘分析 点评  1.. 郑州市房地产市场状况 （一）、郑州市2005年-2009年上半年市场数据 05年、06年两 年，郑州房地 产市场供求比 基本持平。  万平米 0 5年- 0 9年郑州房地产市场情况 1200 1000 4300 2966 3232 800 3552 600 400 200 0 05年 06年 07年 08年  万平米 5000 4749 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 09年上半年 供应量 销售量 销售均价 05、06年关键词：供销持平 点评 09年关键词：止跌起稳 经过08年积极政策的亮相，09年上半年，一方面，开 发商放缓了入市步伐，消费者在压抑了一年的刚性需 求，在09年得到释放。 点评 关 键 词  2.09年上半年郑州楼市分析 市场供求不平衡 商品住房需求价格不明显 点评 09年1-7月郑州房地产市场共销售商品594.59万平方米，预售商品房270.0万平米.  万/平米 2008年1月至2009年7月郑州商品房供求情况（万平方米） 180.00 160.00 155.51 140.00 120.00 120.34 100.00 103.01 99.10 97.00 107.72 87.83 85.49 93.79 101.13 80.00 82.13 74.71 78.69 71.15 70.99 72.01 49.42 70.45 66.63 60.00 62.01 60.7961.80 56.38 47.7352.56 53.41 48.37 54.44 49.2450.7853.84 40.00 45.55 39.47 20.00 22.18 19.24 27.62 12.34 10.15 0.00 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 08- 08- 08- 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 10 11 12 商品房销售面积 商品房预售面积 点评 商品房需求快速增长的同时，商品房供给却在急剧下降。今年前七个月，郑州市房地产市场商品房的供求比在1：2.2左右 点评 2009年1—7月份，郑州房地产市场的商品房销售均价为4789元/平方米，2009年上半年商品房销售均价持续增长，7月份略有下降。  08年-09年7月商品房销售均价 6000 5000 4801 4573 4467 5028 5126 4440 4768 4236 4386 4316 4597 4746 4967 4000 4390 4366 4264 4457 4153 4233 3000 2000 1000 0 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 08- 08- 08- 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 10 11 12 商品房销售均价 点评 250 200 150 100 50 0  09年1-7月份各行政区分析 2009年1-7月份郑州商品住宅各行政区预售和销售情况（万平方米） 199.66 71.65 77.35 74.87 60.67 69.72 50.98 34.94 40.89 32.80 19.50 2.59 金水区 管城回族区 郑东新区 二七区 中原区 惠济区 商品房销售面积 商品房预售面积 金水区预售商品住宅面积最多为199.66万平方米，约占整个郑州市商品住宅销售面积的39.8%，金水区仍然郑州楼市的主要市场区域。而惠济区商品住宅销售面积最少，仅为19.50万平方米，其他各行政区域商品住宅销售面积比较接近，多在70万平方米左右。 点评 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0  2009年1-7月份郑州各行政区商品住宅预售和销售均价（元/平方米） 4