郑州楷林国际大厦价格策略报告.docxVIP

谨呈：河南楷林置业有限公司 楷林国际大厦价格策略报告 价格报告的工作流程 ?竞争楼盘调研 《竞争楼盘打分表》 ?项目爬楼打分 讨论： 根据调查 《项目水平差打分表》 ?比准均价 ?进行点对点分析（竞争） ?客户意向调查 ?价格策略 ?进行敏感性分析（客户） ?整理图纸 讨论： ?价目表架构形成 ?根据意向调查， ?户型分析 ?竞争楼盘权重 完善价格策略 ?景观分析 ?对比因素权重 ?成文 ?调差因素权重 2 策略形成思路 1 定价背景分析 2 价格策略制定 3 核心均价推导 4 核心价格验证 5 价格策略实现  项目分析 市场分析 客户分析 目标分析 3 项目分析 工程节点 2009.6 交房 2008.12 外立面落成 2008.6 大堂及样板层开放 2008.5 结构封顶 2008.2 售楼处开放 2007.5 开工  建筑面积： 86369.4㎡ 70933.17 商铺可售面积 7104 ㎡ 总层高： 26F 营销大事件 2008.1.3售楼处进场 2008.1.15取得预售许可证 2008.1.12 加速2008，楷林置业业主嘉年华 2007.12.18户外广告出街 2007.12.20销售团队成立 2007.9.15营销总纲确定 4 项目分析 项目分析小结 金水路-郑州第一财富大道 甲级5A智能写字楼； 电梯配比量高，运行速度快，大容间轿厢； 空气净化空调系统; 外立面采用保温板、LOW-E，节能效果好； 400平方双层挑高大型国际会议厅 大堂挑高15米； 空中花园(8个)  商务氛围浓厚的成熟地段 纯粹的商务功能 硬件打造现代化办公标准 写字楼开发经验丰富的楷林置业 加拿大宝佳设计 第一太平戴维斯物业管理顾问  值得信赖的服务团队，高附 加值 5 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0  市场分析 近三年郑州写字楼市场进入快速发展期，成交价 格20%以上增长，销售面积年增长率26%以上。 郑州写字楼价格增长图 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 郑州写字楼销售面积增长图 2002 2003 2004 2005 2006 2007 120 100 80 60 40 20 0 2003 2004 2005 2006 2007年 供应面积 销售面积 数据来源：郑州房地局 6 市场分析 2007年郑州写字楼市场是价、量齐增年，宏观调 控政策对下半年的写字楼市影响不大。 2007年写字楼成交价格增长情况 7000 6000 5000 4000 2007年销售面积情况 3000 70000 2000 60000 1000 50000 0 1 3 5 7 9 11 20081 40000 30000 20000 10000 0 1 3 5 7 9 11 20081 数据来源：郑州房地局 7 政策分析 08年经济政策——从紧货币政策将作为主基调贯穿于2008年，反映在房地产方面势必将实行全面的信贷紧缩 2007年 2008年 一个防止 两个防止 防止经济增长由偏快转为过热 防止经济增长由偏快转为过热; 防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀; 双稳健 一稳一紧 稳健的财政政策; 稳健的财政政策 稳健的货币政策 严格控制货币信贷总量和投放节奏的紧缩货币 政策，特别是固定资产投资和房地产领域; 2008年初市场表现： 2007年 2008年 1个月 审批放款时间 2-3个月 个人500万为上限 贷款额度 个人300万为上限 不限 贷款套数 个人仅限三套 银行放款速度取决于和开发商的关系 8 未来供应分析 本项目入市时将面临激烈竞争，在售项目余量 及未来上市项目近150万平方米。 2007年 2008年 2009年 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 盛润白宫 曼哈顿 中油国际 国贸中心 海联国际 永和国际 楷林国际 荣勋赢座 中原数码港 广汇PAMA 银基王朝 9 销售情况分析 政府大力支持，大客户选择郑东新区在落户税收优惠高， 所以郑州新区的项目销售速度高于金东区。 月均销售速度3536平方米 项目名称 蓄客时间 开盘时间 销售率 月均销售面积 盛润国际 2007.8 2007.12 10% 3306 曼哈顿 2007.9 2007.12 7.5% 1304 中油国际 2007.10 2007.12 75% 8364 海联国际 2007.9 2007.12 5% 302 新芒果大厦 2007.4 2007.9 85% 4880 郑州国贸中心 2007.4 2007.7 60% 3813 国际商会大厦 2007.3 2007.3 95% 2785 数据来源：世联市场调查 10 市场分析小结