郑州锦艺·经纬国际推售策略建议.docxVIP

锦艺·经纬国际推售策略建议 前 序 锦艺·经纬国际项目目前已经进入了最后的筹备阶段，项目即将在2011年春节后开始正式开启推广活动。在此，泰辰置业针对项目2011年的营销推广提出思路方案，为项目未来营销工作做好准备。 本次报告的所解决的任务： 1、锦艺·经纬国际卖什么？（推售节奏）） 2、锦艺·经纬国际怎么卖？（推广策略）） 1、锦艺·经纬国际卖什么？（推售节奏） 首先，让我们来看一看，我们手中可卖的产品都有哪些？哪些产品率先推出市场？ 项目概况 项目产品类型 锦艺经纬国际项目位于西四环和郑上路交叉口西北角，是由锦艺集团开发的一个集轻纺市场、住宅、商业、酒店、公寓为一体的大型城市综合体项目。 项目概况 项目产品配比 住宅：28.13万㎡ 轻纺城：24.84万㎡ 酒店：4.16万㎡ 公寓：9.36万㎡ 锦艺经纬国际项目总占地22.57万平方米，总建筑面积74.03万平方米，容积率3.28，其中住宅部分28.13万平方米，轻纺市场24.84万平方米，酒店4.16万平方米，公寓9.36万平方米，集中式商业5.09万平方米，临街商业2.04万平方米。目前项目主要销售销售任务为住宅部分。 主 其中住宅部分共计12栋22-34F不等的高层建筑，共计3168套房源，共分两期进行动工。 项目二期动工部分，4栋高层 次 主 项目一期动工部分，8栋高层 次 项目概况 一期产品供应情况 户型 户型编号 建筑面积（㎡） 套数 合计 A1 77.09 544 B1 84.5 204 B2 83.91 44 B3 84.69 136 两房 B4 85.11 136 1778 D1 87.79 272 E1 95.37 136 G1 97.09 170 G2 92.03 68 G3 97.78 68 C1 113.22 34 C2 119.3 136 三房 316 C3 112.43 44 C4 114.04 68 H 113.4 34 四房 F1 139.3 34 34 合计 2128 项目1期动工产品总套数为2128套，主要有1778套77-98㎡的两房，316套112-119㎡的三房和34套139㎡四房，从产品线供应上来看，项目主要以目前市场主流刚性需求产品为主。产品线符合客户需求。 经过我们梳理，我们目前率先开工可售的房源源为套，，主要以77-98㎡的两房为主，112-119㎡的三房和139139㎡㎡的的四四房房为辅。 那么我们该如何推售这部分房源，并并且且哪哪部部分是第一批推出市场的房源？ 原则1 原则2 原则3  泰辰对本项目首推房源所选定的原则 以量造势：我们的首批房源需要以足够的数量热销来为项目造势 以价诱客：以较低的市场价格来吸引客户置业，迅速为项目积累客户资源和大批跟随者 价值递增：随着一批房源以较低价格取得销售成功，实现项目首期的快速回现，项目后期建议以“多批次少数量加价”的方式进行推售，实现项目价值的层层递增 确定了我们的项目将采用“以价诱客”的启动原则，那么我们首批推出的房源，建议以“次优素质”产品来撬动市场，以“优质产品”作为后期价值提升载体！ 我们将一期房源做一个价值梳理！来选定推售房源位置及数量！ 项目概况 靠近核心景观，环境优美 产品价值梳理 安静，居住品质高 ?住宅价值分析 住宅分析模型 指标 权重 景观视野 35% 噪音污染 20% 日照风向 20% 出行便捷 15% 人流密度 10% 居住价值 高 低  临近道路，视 野宽阔，居住 品质较高 临近郑上路，且有公寓阻 隔视野，居住品质一般  靠近专业市场，居住品质有所降低 项目概况 首首推推房房源源概概况况 率先撬动市场的部分 进行了产品价值梳理后，建议项目以“东侧靠近轻纺纺城城部部分分”的产品作为“低价撬动市场”的工具。 项目概况 首推房源规模 确定了推售部分的位置，那么让我们来确定下首批房源推售的规模，那么市场上其他项目是怎么做的？ 项目 启动区规模（万㎡） 升龙凤凰城 15.9 中原新城 20.1 升龙国际中心 21.8 橄榄城 7.4 幸福港湾 9.1 ——以上启动区规模均不含商业面积 项目概况 首推房源规模 从以上项目可以看出，大型城中村改造项目启动区的规模通常较大，有一期成城的气势，能够给到市场最大的信心。升龙系项目热销的原因之一就源于其充足的推货量，我司操作升龙凤凰城项目的成功经验也证明了“供应对需求的引导作用”。 鉴于本项目以量造势的原则，结合项目所在区域的特点，建议首批推出房源规模在8—12万㎡之间较为合适！ 项目概况 首推房源概况 结合项目的价值以及1期开工情况，建议项目首批推出4栋楼，共计1088套房源，规模约94978.32㎡(9.5万㎡)。 1期首批 推出4栋楼 项目概况 余下房源推售 1期开工房源8栋，首批推出