镇江红豆荷花塘项目前期定位概念策划P 上实顾问.docxVIP

红豆 · 镇江荷花塘项目 前期定位概念策划文件2 0 1 0 . 0 1 . 0 8 上 海 上 实 投 资 顾 问 出 品 ? 人开功红 发地的本 居发经豆 利块基次 生必验镇 润进础报 活然的江 和行上告 方再基分 品最，主 向上础公 牌大结要 。台和司 形化合针 阶建， 象的地对 ，立在 最价块荷 再 的立 大值的花 创品足 化体文塘 新牌香 。现化项 高形江 ；特目 ，象花 从性在 持上城 而，现 续，大 达通有 引本盘 到过规 领项开 项规划 镇目发 目划条 江的成 开对件  【 序 】 【议程】 ? 壹 · 基 础 研 究 篇 0 0 4 Location Analysis ? 贰 · 定 位 分 析 篇 0 1 0 Project Position ? 叁 · 功 能 策 划 篇 0 3 5 Concept Planning Proposal 2010 · 超 越 壹·基础研究篇 荷 花 塘 项 目 Zhenjiang HONGDO International Cultural Arts Center 前期定位策划报告 荷花塘项目，位处镇江老城区成熟的金山板块，因项目中原荷花塘的底 红豆 · 镇江 项目位置概述 蕴而为镇江居民所熟知，毗邻金山寺、西津古渡、长江景区；紧邻城市 荷 花 塘 项 目 主干道中山北路和滨江大道，距火车站不足2公里，交通便利，配套成 基础研究篇 熟、文化底蕴浓厚，是老城区难得的居住用地。 前期定位策划报告 Location Analysis 长江渡 北固山 口 金山寺 西津古 渡 本项目 大市口 火车站 2010 超 越 Zhenjiang Hongdou International Cultural Arts Center 因土地拆迁和补偿问题对开发的影响，本次定位立足于项目整体规划，主力针对一期用地进行规划和产品研究，从而完成此项目的立意规划及概念建议。  红豆 · 镇江 项目用地概述 荷 花 塘 项 目 基础研究篇 前期定位策划报告 Location Analysis 西津古 渡 项目占地总面积约12.57万平米； 一期规划占地面积约73370平米（约110亩），规划容积率为1.6 ，规划开发建筑面积约11.7万平米。剩余用地面积约52330平米，剩余开发建筑面积约8300平米，规划容积率指标约为0.159，与后期待征土地一并考虑；  二期地块 山体 六中用 地 未出让 一期地块 2010 超 越 Zhenjiang Hongdou International Cultural Arts Center 市中心绝佳的地段，浓厚的文化底蕴和配套，优越的生活配套以及景观资源，本项目的开发的立足点应当不只局限在盈利上，更多的应当考虑为城市的建设贡献和企业的品牌建设，以及为镇江居民带来有文化、有品位的全新生活方式。  红豆 · 镇江 项目定位思考 荷 花 塘 项 目 基础研究篇 前期定位策划报告 Location Analysis 文化因素 老城区 区域 成熟配套 土地稀缺 地产 因子分析 交通便利 土地价值 红豆 地产品牌  城市高度 品牌建设 生活高度 2010 超 越 6 Zhenjiang Hongdou 6 International Cultural Arts Center 镇江市从城市面积、人口结构等诸多城市发展因素上来分析，在沪宁 红豆 · 镇江 城市研究 线上排在最后，市区常住人口60万左右，人口导入能力相对较差，对 荷 花 塘 项 目 基础研究篇 房地产的发展有一定的制约因素。 前期定位策划报告 Location Analysis ? 镇江2008年底户籍总人口270万，江苏省内倒数第一 ? 非农业人口110万，比例为40％ ? 市区人口100万，其中非 农业人口60万，包含了丹徒区在内 ? 外来流动人口，2007年 ， 2006年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例 为9％  句容市  丹阳市 镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的； 市区面积1087平方公里（包含丹徒区750平方公里），也是沪宁线比较小的，仅为全市总面积的28% 2010 超 越 Zhenjiang Hongdou International Cultural Arts Center 镇江依靠长三角大的交通体系，但从区位和对外交通显 红豆 · 镇江 城市研究 示有边缘化危险。受上海和南京的辐射能力较弱。 荷 花 塘 项 目 基础研究篇 前期定位策划报告 Location Analysis 赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系； ? 和沪宁线其它城市相比， ： 主城区距离沪宁高速公路 最远（15公里）；城际间 高速公路数