河南许昌远东五一路项目整合营销方案.docxVIP

“以幸福的名义改变许昌＂ ——远东五一路项目整合营销方案—— 河南精工房地产营销顾问有限公司 内容提要： 一、项目定位 二、操作核心 三、营销计划 四、其他策略 五、平面表现 六、人员配备 1.1 项目SWOT分析 优势： 劣势 1. 地块交通状况良好。 1. 城市非热点区、非主流发展区，前景一般。 2. 项目规模适中，多层+小高层主流规划。 2. 周边环境对项目的不利影响。 3. 户型面积可控制到满足主流大众需求。 3. 社区整体品质不显性。 4. 价格上能够实现较高性价比。 4. 小高层产品在许昌市场面临较为尴尬境地。 机会： 威胁： 1. 区域供应量不足，为我们提供市场契机。 1. 外地开发商，无任何品牌认知，信任威胁。 2. 同档次项目竞争并不充分。 2. 周边客户支付能力相对较弱。 3. 周边为老城居住区、旧工业区，存在很大的 3. 对面火电厂的污染抗性 换房需求，潜在客户群相对庞大。 非充分竞争市场下，项目机会与威胁并存 传统的区位和产品突破无实现可能，引入情感和性价比更为可行 1.1 项目SWOT分析 项目所处市场竞争位置 优势 威胁 机会  劣势 综合评比地段、产品、环境等因素，项目处于市场竞争的中游 1.2 市场定位模型 周边2公里之内的地缘客户为主 ? 换房需求、为子女置业、为老人置业 客群 ? 多层+小高层，城市主流产品 市场 定位 ? 规模社区，亲切的价格体系 项目  城市旧工业区、老城居住区 非热点板块、非城市主流发展区 区域内市场供应的相对空白 市场 我们是“在区域相对空白上为地缘客群提供的主流供应＂ 1.3 客群特征 核心客群：周边2公 里内的地缘客户 客户 构成 游离客群：城市其 他区域的潜在购买 人群 游离客群：移民到许 昌的外来人群，首次 置业  核心客群特征： 以家庭居住为主，二次置业； 长期生活在该区域，对该区域有质朴的偏好； 家庭、事业都在这里，更习惯这里； 安静、熟悉、邻里多，有归属感； 换房考虑改善现有破旧的居住环境，或为子女置业，或为老人置业； 换房考虑相对好质量的产品，有花园、有社区管理、有亲切的邻里交流，有更强的家的归属感。 以家庭居住为依托，他们对生活有着最朴实的幸福情结 1.4 项目特征 从市场角度看： 我们项目是区域空白点上供应的仅有的规模社区； 从产品角度看： “多层+小高层＂产品形态、主流户型面积配比，我们是城市主流居住社区，流居住社区， 是针对区域内换房置业需求的主流供应； 从价格角度看： 我们拥有贴近客户的较为亲切的价格体系； 以家庭居住为依托，我们立足于打造城市主流情感社区 1.5 项目定位 定位追求的首要目标是—— 在某个或某些方面成为潜在顾客心目中的第一选择！ 市场定位 目标市场 差异化竞争 客户沟通 1.5 项目定位 项目定位的三个核心 区域市场空白供应 客户地缘情结 亲切价格体系 以家庭居住为蓝本，以幸福为情感依托，城市主流社区 项目推广案名应势而出 幸 福 城 SLOGAN：五一路上∕幸福新生活 1.6 案名释义 幸 福 城 幸福是什么？ 幸福，并不是单纯物质的满足，也不是精神上的瞬间快感，更不是买到房子就幸福了。 幸福，是在具备足够的物质基础之后，精神的最终追求；是把工作、家庭、生活、交流等因素融合在一起而形成的。 幸福是无价的，是每个人都追求的，是藏在人们心里的。 对许昌来说，是一个幸福指数很高的城市； 对项目来说，幸福是有邻里、有花园、有社区、有文化、有归属感、有生活…… 生活 备选案名：五一阳光、海棠园、香格里拉花园 内容提要： 一、项目定位 二、操作核心 三、营销计划 四、其他策略 五、平面表现 六、人员配备 2.1 推广轴线 以幸福切入——体验幸福——拥有幸福 ?推广将围绕幸福主题有层次地展开项目阐述。“幸福＂的概念是核心，地段和品 质是辅助。 ?项目打造的“幸福＂是许昌人人追求的，人人可拥有的。 主推广语：五一路?幸福生活样板社区 2.2 推广演绎 幸福是什么？ 幸福在哪里？ 今天你幸福了吗？  人人向往幸福，人人都拥有自己的幸福 许昌人的幸福生活，就在幸福城 以反问形式，激发客户到幸福城一看究竟的强烈好奇心 2.3 操作核心： 项目营销怎么做？如何应对竞争？ 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁  通过强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者主观印象的偏好 以现场系统化销讲规避项目抗性 适时整合提升项目所在片区的整体形象 密切留意竞争楼盘的行动，及时出台对策 2.3 操作核心： 幸福如何展开？ 如何震动市场？ 四场“幸福战役＂，使幸福概念在许昌市场形成全城传播、全面传播，使幸福二字深入人心。 2.4 推广策略： 四场“幸福战役＂之一 幸福亮剑——『城市幸福指数万人大调查』 活动主题：“在许昌，您有多幸福？