浩文世纪广告北京工体三号商业项目推广策略方案(1).docxVIP

Breakout ·突围 工体三号 项目企划案 本次提案主要包括： 第一部分：项目的市场营销策略 第二部分：项目推广的核心策略 第三部分：VI设计、现场包装方案 第四部分：项目推广的行程规划 第五部分：我们提供的优质服务 第一部分：项目的市场营销策略 写字楼分析 未来市场竞争不利因素 — 政策面 政府在这2年的政策频繁出台，在政府政策不稳定的情况下，越快销售将越能减低宏观政策带来的负面影响。 银行放款速度慢，有可能导致发展商减低价格加快销售，保障回款速度。 未来市场竞争不利因素 — 区域面 未来同区供应量集中为写字楼，供应量过大；附近租金平均：USD13/ ㎡（建筑面积） 04-07年CBD区域新增供应量达到217万㎡，如每套单位为200 ㎡，则每年有2700套单位供应；CBD区域写字楼集中在05-06年竣工，大量现房落成会导致租金的下滑，减低投资回报率； 近半年来，写字楼的空置率降低，但租金也在下滑，建外SOHO的写字楼创新低价USD12/㎡租金成交，相等于公寓的价格。所以未来1年大量新落成的写字楼的租金将持续保持在USD12-15/㎡，如推算9%的租金回报，那 售价就是在￥13216-16520/㎡之间。（朝外商圈的写字楼的租金现保持 ， ， 区的租金；） 未来市场的竞争：CBD地区的售价已经接近￥ 20000/㎡，由于保持档次问题及成本过高，所以降价的可能性不存在，价格的差异将不能与本项目构成直接竞争；朝外商圈已经没有可开发的地块，除了日坛公园附近到联合大厦的地块，可是还没有动工，也不会对本项目造成威胁；本项目在05年所面对的竞争对手全是东直门地区及东二环的楼盘，竞争对手的价格大约在￥15000 /㎡左右。 其他写字楼价格比较 世纪财富中心： ￥29, 880/㎡； CBD 中环世贸中心： ￥24,900/㎡； 建国门外大街 ? 新保利大厦： ￥24,000/㎡； 东四十条 ? ： , ； ? 万通中心: ￥20,000/㎡； 朝外大街 (680-1450 ㎡)(四栋1.6- ? 3.4万㎡) , － , ? 天恒大厦： ￥18,000/㎡ 东直门 ? 昆泰中心： ￥17,000/㎡； (100-1000 ㎡) ? 华声国际大厦：￥16,600/㎡； 130-200 ㎡ 销售65% 百富国际大厦：￥16,800-21000/㎡ 初装修 东大桥 5月现房 ? 万达广场： ￥13,500/㎡ 住宅立项,整层销售 ? 南新仓： ￥14,000-17,000/㎡ 120-3000 ㎡ 毛坯 10月现房 ? SOHO尚都: ￥18,700/㎡ 精装东大桥最小145 ㎡ 幸福村： ￥15,000-18000/㎡ 370-1500 ㎡ 毛坯幸福村新东路两侧 ? 中国红街： ￥13,400-20000/㎡ 104-420 ㎡ 4-14层排号 06年6 月交房 未来市场竞争利好消息 未来经济发展良好，公司的扩张及海外公司的进入，写字楼的吸纳量得以增大，但新增需求量是否能满足新增的供应量； 06年底-07年写字楼市场的供应量将得到控制，并且CBD地区能开发的也已经开发完，所以07年开始随着WTO及CEPA的开放，写字楼的市场将可以得到稳定的售价及租金水平； 北京现时写字楼的售价及租金与公寓相约，这反映两者之间存在不合理的差距水平，随着经济发展及投资者意识的改变，写字楼的投资价值将会明显； 硬件及位置为未来客户着重比较的事情。 小结: 2004年至2007年间新增供应量将显著增大,为平衡供求,写字楼的租金与售价都将面临下调的压力。 ? , , 下调间接影响销售投资回报率。 工体三号写字楼SWOT分析 劣势： 1. 距地铁有一定距离，且项目不是紧挨工体北路主干道。 整个区域商务氛围不浓厚。 停车位严重不足 . 机会： 1. 区域未来发展可带动该区形成新概念的商圈 申奥及经济发展有利于写字楼的需求 3. 幸福村、中国红街的开售有利于提高区域的宣传，吸引市场关注。  威胁： 1. 市场供应量放大，周边竞 争激烈程度较高 2. 中国红街开售写字楼对本项目构成威胁 t . 到租金的下滑，从而影响回报率 使馆、工体，良好的周边环境支持，国际、时尚 项目自身拥有公寓、商业、 写字楼，复合优势明显 3. 交通、周边环境较好，具备高档写字楼开发的自然条件 写字楼的市场突破点？ 做小户型 市场建议：将写字楼分割成200-300㎡左右面积以中小户型为主，可以自由组合。 形成市场空白，在中国红街之前抢占市场。 商业分析 市场概况 预计,至2005年上半年新增入市量将达40万平米,相当与本项目的20倍，其中有幸福村商业街、中国红街商业街、建外SOHO二期、国锐三里屯项目、巴黎城等； 政府政策不稳定，将隐藏着销售的风险； 建外SOHO一期