海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究报告(1).docxVIP

海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究报告 2004-12 1 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、2004 年国内经济及房地产市场回眸 二、嘉兴市房地产市场概况 三、海盐县城市总概况 四、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、海盐地区区域分析 2 三、项目区域地区住宅市场调查 四、海盐消费者调查分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 3 四、环境艺术设计建议 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目开发经营主要风险及对策分析 4 第十章 结论与建议 第十一章 结束语 5 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理 的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出 6 相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、海盐市规划局规划方案； 2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、嘉兴市统计局，海盐县统计局； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧，西侧临团结港、北侧临盐北河，总面积约 73 亩，并位于 海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字（2004）018 号文件批准通过，该地块主要用途为居 住用地，类别代号 R2，容积率不大于 1.3，以中高层以上住宅为主（中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积 65%以 7 上）时不大于 2.0，建筑密度不大于 25%，绿化率不小于 35%。建筑限高多层不超过五层（约 15 米左右，不含底层层高 2.2 米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过 16 层（约 48 米左右）； 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：排屋、多层 70%，小高 30%，并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：48763 平方米，合 73 亩。②容积率：1.25 ③总建筑面积：60953.75M2 其中：排屋、多层住宅：39167.625M2 小高层住宅：18286.125M2 公建面积：3500M2 建筑密度（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。 ⑤绿化率：35% 8 （以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化） 9 第二章 项目开发经营环境分析 一、2004 年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环 境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 宏观市场分析 10 据国家统计局，最新发布的“国房景气指数”报告显示，今年 10 月的“国房景气指数”为 104.87，比 9 月份微升 0.04 点。今年 1-10 月，全国商品房平均销售价格为每平方米 2758 元，与去年同期相比上涨 11.7%， 增幅比 9 月回落 1.3 个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米 2566 元，同比上涨 10.2%。从全国 房地产投资的总情况看，1-10 月，全国房地产开发投资 9526 亿元，同比增长 28.9%，增幅比上月提高 0.6 个百分点。其中，商品住宅完成投资 6461 亿元，同比增长 27.9%；办公楼和商业营业用房完成投资 同比分别增长了 33.8%和 34.7%。显然，国家收紧“地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头，商品房 平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进一步上升空间。 房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 “18 号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业，标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业发展将