杭州天洋颐城官邸项目提案报告.docxVIP

天洋·颐城提案报告 深广度策略机构（杭州） 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 报告内容 一 市场解读 二 产品解读 三 项目定位 四 营销思路 五 平面展示 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读 PART1 全国房地产调控动向 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读 自2010年国家对房地产宏观调控，历经了史上最严厉的新国十条，加息、限购、限贷、限价、提高首付等一系列政策相继出台，至今已是调控的第三年。 年后至今，房地产市场出现回暖迹象，有针对性的政策放松正在悄然进行。 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读 近期动向》 ? 2012年，央行先后2次下调存款准备金率； 银行降低首套房房贷利率，由回归基准利率9折优惠，再到个别银行抛出了85折优惠； 5月7日，扬州出台“个人购房奖励”救市新政得到了官方首肯，住建部认为此做法是一种减税政策，予以支持和肯定。目前，全国有近30个城市对政策进行了微调。 ?5月18-20日，国务院总理温家宝在武汉召开六省经济形势座谈 会上表示，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化信贷、 税收政策和限购政策，调控态度由之前的“坚持房地产调控不动摇”转变为“稳定房地产调控政策”。 ...... 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读 基于之前严厉的宏观调控政策，土地流拍现象严重，政府财政税收锐减，地方经济不景气，各级政府都在酝酿新的微调政策救市；而房地产市场的不景气带来的国内经济下行，中央对于地产调控的态度也日渐温和，由“严厉”转为“稳定”。 我机构分析，作为房地产开发必不可少的生产资料，土地市场的成交遇冷必然会影响到未来一段时间的商品房供应，可以预见，2013、2014年的市场供应量将会呈现阶梯状的急剧下滑局势。而限购令这种通过行政手段干预市场，只能短期阶段性使用，不宜作为长期的调控工具，早晚都会退出。一旦购房解禁，投资、投机需求重新回归楼市，与商品房供应萎缩叠加，供不应求之下，恐怕将会导致房价涨势难以控制。 所以，房价可能将在一年半到两年后暴涨。低迷的土地市场，下滑的房地产投资，已为暴涨埋下伏笔！！ 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读 PART2 诸暨房地产现状解析 *我司前期对诸暨城区楼盘进行了调研、走访，并与一些项目的置业顾问、销售经理进行了洽谈、沟通，对诸暨房地产市场现状有了一定认识。 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读——诸暨房地产现状解析 纵观2011年诸暨整体房地产市场，大部分楼盘销售缓慢，各房产商资金吃紧，工地建设速度放缓，开盘日期一拖再拖，但依然未出现大幅降价局面（除个别楼盘）。 年后房产市场略见回暖！ 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读——诸暨房地产现状解析 以下数据分析来源于诸暨房网 由第一季度诸暨商品房成交走势图可知： 连续3个月以来，诸暨商品住宅成交呈上升态势，3月份成交达到151套，同比上月增长50%，年后诸暨房地产出现了回暖迹象。 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读——诸暨房地产现状解析 以下数据分析来源于诸暨房网 由第一季度诸暨商品房成交均价走势图可知： 一季度诸暨商品住宅成交均价7088元/㎡，同比下跌5.8%，其中诸暨城区住宅成交均价约9400/㎡，乡镇住宅成交均价5300元/㎡。 从走势来看，整个诸暨成交均价下滑，尤其是进入3月份，城区和乡镇的成交均价都下跌到2011年以来的最低。但下跌幅度比同期杭州、绍兴、宁波等周边城市小很多。 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读——诸暨房地产现状解析 以下数据分析来源于诸暨房网 由第一季度诸暨二手房成交量可知： 一季度诸暨二手房市场继续保持低迷状态但成交量略有回升，3个月共成交293套； 而租房市场火爆。大批刚需购房者对于整个市场趋势的不明朗，毅然持币观望，选择了租房等待；并且年初来诸暨打工者、父母为小孩上学租房等一系列需求都促使房屋租金的节节攀升，同条件出租房租金上涨15%。 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读——诸暨房地产现状解析 诸暨房地产市场回暖 推动 楼盘打折 团购促销  刚性需求 刚性需求 子女结婚 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读 PART3 乡镇房地产现状 市场解读 产品解读 项目定位 营销思路 平面展示 市场解读——乡镇房地产现状 效 应 店口/大唐/山下 湖/牌头等镇楼盘 开发体量较大， 其余乡镇一般  乡乡镇镇房房地地产产现现状状 部分楼盘规模 专业性增强， 楼盘建筑档次、 楼盘定位、推 较大，建筑面 配套日趋接近城 广、营销策划 积达