海南三亚海棠湾新天酒店项目可行性研究报告(1).docxVIP

第一章 总 论 1.1、项目概况： 1.1.1、项目名称：初步拟定为“三亚海棠湾新天酒店”。 1.1.2、项目地址：项目选址于海棠湾旅游度假区一线海景酒店商 业规划用地，毗邻海棠湾公共商业服务中心和哈萨克斯坦国家度假村 （9#、10#、11#地）。海棠湾规划区位于三亚市东北部滨海地带，紧邻陵水境内的土福湾，距三亚市区仅 28 公里。场地沿东线高速公路向北至海口 250 公里，约 2.5 小时车程，规划用地南北长约 30 公里，东西平均宽约 8.4 公里，规划用地总面积约 150 平方公里。 1.1.3、占地面积：规划用地面积 153000 平方米（229.5 亩），临海沙滩宽度约 220 米，纵深长度约 700 米。 1.1.4、建筑面积：拟规划建筑面积约 6.12 万 m2（不含地下建筑面积 7000 m2），其中：一座超五星级酒店，建筑面积约 35000m2，64栋产权式别墅酒店，建筑面积约 2.61 万 m2。 1.1.5、项目总体规划构思及建设内容： 项目将充分整合“海棠湾”及周边区域独特而丰富的旅游自然资源、人文资源和独特的区位优势，将其建成具有独特的海棠浪漫休闲 主题和异域度假文化风情，颇具热带海滨生态特色的国际高标准的，拥有原生态热带水景健康乐园、风情万种的明星文化演艺、多彩的 SPA 温泉康体、浪漫情怀的银滩海滨等旅游环境，配备顶级半坡海景 度假酒店、国际会议中心、世界艺术交流演艺中心、世界各风情的顶级度假别墅、养生康乐 SPA、沙滩健康运动及国际游艇海上运动俱乐部码头等顶级度假运动休闲设施的顶级旅游度假酒店，使其成为海棠 1 湾“国家海岸”旅游度假区的龙头，成为国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。 位于项目滨海路入口设置海棠园文化广场（入口活动广场），沿 地块西北、东北两侧至沙坝西南、东南两侧海滨，依次设置含 350 间 客房的超五星级标准的酒店客房楼 2 座（共约 4 层），产权式度假酒 店别墅 64 栋（依北至南端海滨分别建设 40 栋 200-300 m2 明星度假别 墅、20 栋约 500 m2 的企业会所别墅、4 栋约 1500m2 的总统别墅）。 在紧挨入口海棠文化广场东南侧、两翼客房楼的中心配建酒店大堂综 合服务楼（1 楼的大堂接待中心、西餐厅、咖啡吧，负 1 楼的休闲购 物水吧和地下停车场、2 楼的特色中餐厅、3 楼的国际会议中心及宴 会厅、4 楼的娱乐中心），并沿大堂主楼的东南侧至海滨，两翼别墅 的中心分别配建世界（时尚）艺术交流演艺中心楼(含 1 楼的演艺中 心、2 楼的红酒雪茄吧、3 楼的企业影视明星俱乐部)、健康理疗水疗 中心楼（1 楼的室内水疗中心、2 楼的健康理疗中心、3 楼的休闲运 动中心）、室外的温泉 SPA 中心（含 2 个标准泳池、戏水池及 10 余 个各功能疗效的水疗小浴池，树荫下、温泉湖畔、小溪旁设休闲情调 亭台、酒吧、咖啡、轻饮等设施）及沙滩运动休闲俱乐部，包括热带风 情的海鲜餐饮场、沙滩酒吧、沙滩咖啡亭、沙滩阳光浴、沙滩排球、 网球运动、海上运动休闲餐饮场（摩托艇、帆板、拖曳及垂钓、游船 海鲜世界等）等功能内容。 其中：酒店客房楼面积约 21000 m2，酒店大堂综合服务楼面积约 6000 m2（不含负一层），艺术交流演艺中心楼面积约 4000 m2，健康 理疗水疗中心楼面积约 4000 m2，产权式酒店别墅面积约 26200 m2。 1.1.6、项目投资规模：总投资约 17 亿元人民币，其中：土地购置及前期费用约 59027 万元，市政基础工程约 3060 万元，建筑主体 2 工程费用约 19410 万元；装修费用约 25080 万元；设备电器配置费用约 18060 万元；广场及其他露天设施、绿化景观设施等工程约 9950 万元；公司管理、工程监理及计提预备费用约 15830 万元；酒店经营筹备费 2500 万元，产权酒店别墅销售等税费 15224 万元。 1.1.7、计划营业时间：项目建设约 2 年后 2011 年对外营业。 1.1.8、项目主要经济指标：容积率 0.4；建筑密度 12%；绿化率 50%；限高 15 米；财务内部收益率 21.84%；投资回收期 4.87 年。 1.2、项目开发商： 1.3、项目提出的背景及发展前景 20 世纪 50 年代以来，旅游业已成为世界经济中最大和发展最快 3 的产业之一，2005 年以来世界经济增长 4%左右，全球金融危机对世界经济的影响将在今后 2、3 年内得到复苏。世界经济的复苏将大大促进全球旅游业的上升和旅游消费的增加，世界旅游组织机构预测， 2010 年，全球国际旅游人次将达到 10 亿，2015 年将达到 12 亿人次。随着我国经济的进一步开放和加入 WTO 后