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海利水榭花都可行性研究报告 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区 位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项 目的市场定位设计提出相应的建议。 3、对项目进行投资分析和风险分析。 4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 二. 报告编制说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例， 对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势， 对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。 本可行性研究报告的计算时点为 2006 年 8 月。 三、报告编制依据 1、临泉县规划局规划方案 2、国家建设部及阜阳市颁布的与房地产相关法律与政策 3、临泉县房地产局提供的相关资料 4、临泉县人民政府网（） 1 第二章 项目概况 一、项目背景及地块现状 一）、项目背景 本案位于临泉县东面，上风上水，新建路东线的建成以及临泉县经济技术开发区的开发建设为临泉东城区房地产开发带来了极大的利好，县政府已暗含借机带动临泉跨越式发展之意。 临泉县政府已将房地产业作为带动临泉经济和聚集区域人气的支柱产 业，近两年来向市场大量出让开发土地，引起了当地及外地开发投资商的关注，先后有天帛地产、兴达地产、崛立地产等多家开发商在此圈地。 未来 2-3 年内，随着临泉县加快城镇化建设工作的全面展开，随着乡镇、农村人口的大量涌入城市，随着临泉县总体规划的调整，县城主要商业中心无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动临泉县房地产市场郊区化的发展。 2006 年 3 月份，阜阳市海利房地产开发有限责任公司正式与临泉县政府签订了土地出让合同，其中一期用地 87 亩。 二）、地块现状 项目地块位于临泉县新建路与交通路交叉口西南角，总用地面积 58164 平方米，东靠交通路、西接港口路，南临变电所，北临新建路，距县城核 心商业区约 1500 米，属于城市次生活区域。地块内部地势平坦，现主要为 2 空置地，其中零星分布着民房和树林。 项目地块综合开发环境1）自然环境 地块整体自然条件优越，平整，易于规划，可塑性强。 2）项目地块与外界连接交通条件 此区位所在地距离临泉县城核心商业区约 1500 米，其东临交通路， 沥青路面，坑洼稍多，路况相对差，拟将重新修建。北临新铺设而成的 新建路，水泥路面，整体路况较好，交通相当便利。而随着本项目及区 域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。 3）水、土地、空气污染状况 该项目地块平整已经通水通电，但地块周边目前污染情况偏重，北侧 臭水沟，东北部的临泉化肥厂都构成了污染源，但北侧臭水沟已列入 2006 年政府整治工作计划，对未来项目的实施已基本没有影响，东北部的临泉 县化肥厂，由于距本项目较远，且临泉县城主要风向是东南、西北风，故 尚未对本项目周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低，但这两方面在当地 人心里的障碍因素依然存在。另外，区域环境因公路的原因而略有空气和 噪音污染。 4）项目地块周边治安状况分析 项目地块周边居民以村民为主，服务业和商业人口较少，居民世代为 邻，总体治安状况较好。 项目地块周边建筑状况分析 项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为 3 主。 项目地块周边居民状况 项目地块周边居民以附近村民为主，除东北处有化肥厂的企业职工 外，其它类型的居民，如商业人口、服务业人口及企业单位居民极少，人 气较淡。 4. 项目地块周边市政工程实施情况 目前地块周边在建的新建路一段已铺设完毕，二段东延线工作尚未进 行施工。 5、项目地块周边配套设施状况 1）商业设施 地块周边的商业设施缺乏，周边无银行、邮局等配套设施和娱乐场所。 2）生活设施 地块周边没有菜市场等生活配套设施。 3）医疗教育设施 医疗设施缺乏，教育机构不健全，北侧仅有临泉县腾达私立中学。 总体来说，人文环境和周边生活配套设施较差，是项目开发的一大劣 势所在。 6、项目优劣势分析 优势（S）： 地块方正平整，易于规划，绿化率相对较高 是临泉县城极待开发的规模最大的项目，可塑性强 交通便利，具备一定的升值潜力 4 适合做精品高档社区 民营工业园区的发展，带动周边商服和人气的提升。 劣势（W）： 周边生活、交通配套不成熟，人气较淡，规模化的居住环境尚 未形成 项目东北侧 2000 米处的临泉化肥厂，是临泉县主要的粉尘污染源，调查对象普遍对该化肥厂可能对本项目的影响怀有较大顾虑。 周边自建房多且杂，人文环境较差。 机会（O）： 市场发展空间大 新铺设的新建东路已为东部平衡发展提供了契机，提速了交通，拉动周边商业发展，吸引目标客户群； 民营工业园的发展带动周边发