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万宁《新泰花园》项目宗地投资 可行性研究报告 一、总 论 1．项目建设背景 海南娜财房地产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前万宁市房地产市场现状与发展趋势，选择靠近万宁市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂工业区 122.43 亩土地(简称 1 号地块)和海南嘉泰摩托车 186.4 亩土地(简称 2 号地块)，开发高档“新泰花园”住宅小区，建设万宁首个高品质住宅小区。公司在万宁市已有房地产开发经验和一定的知名度，普遍得到万宁市市民和政府的认可，由于 1 号地块和 2 号地块仅一路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据万宁市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买 1 号地块和 2 号地块用于房地产开发。根据万宁市以及白龙路万城镇东星新区片区控制性规划要求，该片区规划为未来新城区商业中心及居住组团。公司竞买后将 1 号和 2 号工业用地用途变更为开发建设用地（商住用地），土地用途性质的变更手续由公司指派专人在土地管理局和市规划局办理。 地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。 2．项目概况 (1)项目名称：“新泰花园”项目。（该案名为暂定） (2)建设地点：位于万宁市东星新区海南东线高速公路万宁出入口北侧 800 米处，万宁新车站北侧。 (3)建设单位：海南娜财房地产开发有限公司。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (9)工程概况： “新泰花园”项目占地 205867.70 ㎡（约 308.8 亩），总建筑面积为 308801.55 平方米，容积率为 1.5（暂定），项目建设有住宅二千余套，拟规划建设多层（6 层）或联排别墅（二层半）、小高层住宅，临街规划为两层商业配套服务性用房。经估算，工程总投资 40760 万元，每平方米造价 1320 元。 (10)资金来源：本项目建设资金完全由公司自筹，不足投资通过预售房款解 决。 3．该地块投资可行性研究报告研究范围 根据“新泰花园”项目地块现状、区位环境条件及公司提供的资料，本研究工作范围主要是住宅市场分析、市场定位及客户定位，建设规模及功能，住宅及工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 1 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发 用地变更及项目建设规划手续在竞买后立即办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和万宁市已有一部分收入较高的住房消费群体及岛外休闲度假消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对万宁市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用 1 号和 2 号生产用地，对改善万宁市居民居住条件，拉动本市经济发展，推进万宁市房地产业开发，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 二、海南房地产市场分析 1、海南房地产市场现状 A、2007 年上半年海南房地产开发现状 今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。 据国家统计局海南调查总队的调查数据显示，6 月份，全国房屋销售价格同比指数为 107.1，海口市房屋销售价格同比指数为 105.2，在全国 70 个大中城市中排位第３８位。 据悉，1-6 月份，海南省房地产开发投资 49.02 亿元，增长 26.6％，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的 26.7％，增幅低于全国平均水平。其中，商品房投资额 39.54 亿元，同比增长 36.7％；1-6 月份房屋施工面积 812.43 万平方米，同比增长 6.2％；从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。1-6月份，海南省房屋销售面积 105.37 万平方米，同比增长 13.8％，其中住宅销售面积 99.31 万平方米，同比增长 15.6％。从需求层面上看，增长也比较缓慢。 业内人士分析，海南房地产市场岛外购房者占有较大比重。海口市房屋销售对象 50％是岛外消费者，三亚市房屋销售对象 90％是岛外消费者。6 月份，海口市新建商品住宅平均售价 3590 元，三亚市新建商品住宅平均售价 6965 元。 B、海南旅游地产市场分析 近来，海南旅游与房地产两个高速增长产业频频联姻，且构筑了一段段旅游 2 地产美好姻缘。就连和记黄埔、中信泰富、鲁能集团、美国芦荟株式会社等“豪门公子”也纷纷来