成都综合体市场木物业调研专项报告.ppt

华宇·蓉国府东靠人民南路四段，北邻四川省体育馆，外接国际城南CBD，内依美领馆，项目定位为复合型国际商业建筑集群，总建面约16万平米，由6栋高层建筑组成，3栋27层高层，3栋33层高层 。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。 华宇蓉国府户型配比 至4月17日开盘以来，华宇.蓉国府首批次推出2号楼总共186套房源，开盘以来总共签约成交25套，成交均价13850元/平米。拟定合同50套左右，实际成交率仅为13.44%。 5月5日-5月9日，房交会期间，华宇.荣国府一跃成为本届春季房交会冠军，销售71套，均价13850元/平米，但其数据包含了房交会之前未备案数据，就此分析其销售进度依然受到了新政的冲击。 5月12日，蓉国府现阶段在售2号楼，余房近20多套，其中套二户型仅余几套，项目现阶段销售实行按套出售，总价从120-160万不等，无优惠可享受，二套房贷按揭：若一套房贷已全额还清，可享受三成首付，一次按揭未清则首付五成。由于新政的原因，项目来访人数与来电量均减少，普通工作日内访问量平均值基本处于2-10人/天。 综合评述 优势： 华宇.蓉国府地理位置优越，项目地处南一环。紧邻地铁、高端商业群，城南CBD，美领馆都近在旁侧，造就了其高端生活品质的环境。项目自身分为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓营造高端商业氛围。 问题： 华宇.荣国府虽然地段优越，能够吸引一部分客群自住兼投资，但相对于要求高品质舒居环境的自住性客户而言，其地段处于闹市之中，自住环境较之鹭岛国际社区以及置信.丽都丽府花园这样的改善性舒居楼盘略显居住环境劣势。 成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，供需快速上涨，整体短期内将呈供过于求，长期持续看好的态势 从近期量价走势来看，成都市整体及甲级写字楼物业将面临井喷，供大于求现象严重，但价格受新增高端甲级写字拉动较为稳健且将持续走好 目前而言，成都写字楼市市场已形成是市中心、东大街、人南延线及天府新城四大板块，全面开花态势渐已呈现，城南将是未来供需至高点，短期内有较大供应压力 目前市中心、东大街板块区域写字楼多为自持，租金基本维持在90-140元/平米左右，单位面积100平米以上。人南延线、，目前区域均价在8000-15000元/平米之间，租金由于区域成熟度所限目前处于较低水平在60-130元/平米之间，整体销售较好，月均走量在××之间不等； 项目主要精品未来供应较大，目前基本处于前期剩余部分清售阶段，区域整体年内9－11月将是较好的市场供应虚弱期，适合项目入市 本案客户预计自用与投资基本持平，多位高科技、金融及专业服务公司为主，有少量实力投资客 小结 开发背景 1、综合体背景 2、分物业背景 写字楼 住宅 商业 成都市高端住宅 区域整体住宅 时代豪庭 朗御 天紫界 西府少城 置信丽府 新界 保利中心 中海·城南1号 誉峰 时代晶科名苑 华宇蓉国府 中粮项目 朗基顺江路项目 都汇华庭 目前成都市城市豪宅已然形成市中心、城西及城南新中心三大区域的鼎立之势。 富力华庭 市中心 城西 成都A区 在售项目 潜在项目 城南新中心 紫檀 神仙树大院 力迅领筑 鹭岛国际社区 叠翠峰 蓝光凯丽香江 天玺 瑞升望江橡树林 上城 双城 竞争格局 二环路内 二环路外 13000 2009.11 120平米左右套三 10.5 366 800 21 置信丽府 22000 2008.11 180-240平米 3.72 202 2049 41.36 中海·城南一号 36000（豪装） 2009.11 200平米左右4室3厅 27.9 248 368 38 誉峰 11000 2010.3 76平米左右套二 11.3 298 629 24 成都A区 11500 2009.3 90平米左右套二 0.42 31 2329 37 首创爱这城 11000 2010.3 75-85平米 5.85 494 2324 38.95 瑞升望江橡树林 13800 2010.4 85平米左右套二 15.00 768 906 16.17 华宇蓉国府 13000 2009.5 57-109平米套二 0.95 155 554 5.3 双城 10800 2009.6 70-90平米套二 0.34 31 903 23.8 西府少城 10000 2009.12 62-68平米套一 2.13 147 837 14.87 天紫界 13000 2009.12 45平米精装单间 0.09 20 484 3.5 力迅领筑 20000（精装） 2010.3 85平米左右精装房 5.00 240 468 7.7124 朗御 19000 2009.4 180-240平米套三 7.08 421 1881 28.9