吉林北山项目可行性研究报告.docxVIP

吉林北山项目可行性研究报告 报告摘要 为了我公司能顺利进军吉林房地产市场，我公司一行五人对吉林北山项目进行了为期 5 天的实地调研工作，在此期间我们实地考察了项目所在地块，并对吉林市场上的 12 个房地产项目进行了实地及电话调研分析，同时我们从当地政府相关部门获得了与地块信息相关的资料，为今后的开发工作打下基础。报告摘要如下： ◆ 吉林市概况 ○ 吉林市简介 ○ 吉林市优势产业 ○ 吉林市经济状况 ○ 吉林市旅游业 ◆ 吉林市房地产市场发展状况 ◆ 项目地块分析 ○ 地块现状 第块位于吉林市船营区北山公园西南侧，包括西石砬子及林家沟两个地区。目前该地块有大量旧平房、厂房、少量居民楼及一座明如寺，本项目属于棚户区改造项目。 ○ 相关参数 总占地面积 84.6 万平米 地上现有房屋建筑面积 20.8 万平米。 ○ 用地成本 总用地成本：3.4 亿元 ■ 工厂按占地面积、居民房屋按建筑物水平投影面积计算：可建商品房住宅用地面积：23.6 万平米（36.7 万-13 万平米）楼面地价：1110 元/平米 土地成本：约 96.1 万元/亩 ■ 按总用地面积计算： 可建商品房住宅用地面积：71.6 万平米（84.6 万-13 万平米） 1 楼面地价：397 元/平米 土地成本：约 32 万元/亩 ○ 地块 SWOT 分析 ◆ 典型项目调研分析 ○ 中高档项目 ■ 紫光绅苑 ■ 江南壹号 ■ 锦绣江南  ■ 多伦多花园 ■ 苏宁天润城 ■ 水韵名城  ■ 鸿博锦绣花园 ■ 万星亲亲家园 ■ 华隆尚都东郡 ○ 中档项目 ■ 秀苑华庭  ■ 富海丽苑 ○ 地块周边项目 ■ 华天佳苑 ○ 总体分析 吉林市市区整体售价在 2700~4300 元/平米之间，市场形势与 2003 年天津房 地产市场比较相像。市区偏边缘地区项目品质较低，售价在 2700~3000 元/平米， 中高档项目售价集中在 3400~3700 元/平米，沿江高端项目售价在 3700~4300 元/ 平米。 ◆ 规划建议 ◆ 市场价格建议 如本项目在 2008 年下半年开发，建议普通公寓预计售价在 3500~3800 元/ 平米左右，别墅产品售价根据市场状况及产品形式的不同，价格会有较大的波动。 此外，建议本项目在操作上，提前进行示范景观的建设，后进行销售。 ◆ 结论 本项目从经济效益、社会效益和发展前景看都是可行的。 一、吉林市概况 2 1、吉林市简介 吉林市是吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。吉林市 地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，是一个依山傍水的美 丽城市，东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省接壤，南 与浑江市、通化市毗邻。总面积 27120 平方公里。其中，市区 3636 平方公里。 吉林市人口 460 多万，市区人口 158.9 万多。 吉林原名“吉林乌拉”，满语的意思是“沿江的城池”。环绕的群山和回转的 松花江水，使吉林形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景。因康 熙皇帝东巡所作《松花江放船歌》有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江 城”之称。 吉林市街景 3 地貌特征：吉林市有“远迎长白，近绕松花”的形势。由于不同时期的大地构造 运动，以及江河的侵蚀、剥蚀和堆积，形成了中山山区--低山丘陵区--峡谷湖泊 区--河谷平原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。 吉林市气候：吉林市的气候类型属于温带大陆性季风气候，四季分明。春季少雨 干燥，夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季漫长而寒冷。全区年平均气温 3℃— 5℃，气温受地形影响，由西、西北向东、东南气温逐渐降低。一月份平均气温 最低，一般在零下 18℃-20℃，七月平均气温最高，一般在 21℃-23℃，极端最 高气温 36.6℃。山区无霜期 120 天，平原区可达 130-140 天。全年降雨量约 700 毫米左右。全区日照时数 2400-2600 小时，全年总辐射量为 1150 千卡/平方毫米。 行政区划：吉林市辖 4 区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区）、5 县市（永吉 4 县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。 吉林市为多民族居住地之一，乌拉街满族风情，阿拉底村、兴光村朝鲜族风 情，都具有浓郁的民族特色，吸引着大批中外游客。吉林市最繁华的街市在重庆 路、河南街一带。 商业街 2、吉林市优势产业 吉林市地域辽阔，依山傍水，水资源丰沛，电力资源充足，总装机容量 440 万千瓦，是东北电网的命脉；工业基础雄厚，工业门类较为齐全，石油、化工、 汽车制造业、农副产品深加工、冶金工业具有相当规模，是一座核心竞争力较高 的工业城市；农畜牧业生产条件良好，是重要的商品粮生产基地；城市公共基础 设施完备，人居环境优良，用水普及率 98.2%，集中供热普及