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和泓四季2011年度推广思考 2010年，和泓四季取得了不俗的市场业绩，超额完成年度预期销售目标。 和泓四季在传播中，建立和积累了一定的品牌资源和客户资源。 2011年，在楼市政策趋紧、竞争日益加剧的挑战下，如何完成年度的12亿的销售任务？ 年度目标： 销售目标：一期剩余洋房及高层产品的去化； 全新组团B1及D组团的去化。 品牌目标：企业品牌建设，和泓地产品牌内涵的提升。 2011年度推广策略须解决的问题： 1.政策调控下的市场评估和应对 2.项目整体推广策略 3.新推产品形象定位、价值体系梳理 4.全新视觉演绎 5.整合传播体系 6.项目推广与企业品牌推广的衔接 2011年政策环境扫描 调控与楼市的博弈 随着2009年、 2010年楼市 的持续升温， 中国去年出 台了一系列 旨在遏制房 价过快上涨、 稳定房地产 市场的调控 政策。  然而，中国 的房地产市 场陷入了一 种“调控-观 望-反弹”的 周期，这种 周期每经历 一次循环往 复，房价都 会攀升到一 个新的高点。 温家宝：一季度坚定不移调控楼市 2011年1月18日国务院第五次全体会议 温家宝强调：做好2011一季度工作，要坚定不移地搞好房地产市场调控。 主要指示为： 各级政府要增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务； 进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给； 落实好差别化信贷、税收政策； 支持居民合理住房消费，抑制投机投资性购房；严厉查处各类违法违规行为。类违法违规行为 进入2011，调控之声还是越演越烈。 2011最终最实际的房价会给我们购房者一个什么样的答复呢？ 重庆楼市2011年又将受到什么影响？ 是打击投资投机性购房，不是住房消费；是抑制上涨过快，不是打压房价。 在经历2010年最严厉的调控和行政干预后，中国房地产市场继续呈上升势头。为了遏制房价非理性上涨，中国今年将尝试使用开征房产税手段，重庆将成为第一个“吃螃蟹者”，具体方案仍在加紧制定中，最快一季度上 马 。 重庆房产税的征收对象主要是城市中的别墅、面积较大的商品住宅，定位在高档商品房的层面。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税，可能为上年重庆主城区商品房销售均价2~2.5 倍。同时为打击炒房投机行为、遏制房地产泡沫，重庆还将对个人拥有的多套商品房征收房产税。 重庆楼市近期走势（2010.11.22—2011.01.16） 政府祭出房产税“大旗”，意在稳步推进房地产市场健康发展，由于 重庆是以中低端房为主的房地产市场环境，所以房产税的开征并不会造成重庆房价的大幅下跌。 从短期来看，加重观望情绪，对于抑制高档商品房消费会有一定作用，但从长期来看，重庆经济发展正处于上升期，工业化和城镇化进程不断加快，商品房的刚性需求依然很大，针对高档商品房开征房产税对房地产大势不会造成太大影响。 立足刚性需求市场，仍将是和泓四季的客群市场占位、降低政策不利影响的核心。 区域市场扫描 区域经济环境发展分析 重庆“主城西拓”的战略加快整个西部的经济发展，作为“桥头堡”的华岩新城其区域价值正战略规划 在不断提升 ? 新城建设完善了华岩城区内的基础配套设施建设，同时其“纽带”作用保证区内外交通网络的市政配套 健全 ? 西部历年作为主城区休闲旅游区域，其生态价值带来的宜居形象对区域内房地产业发展带来独资源优势 特优势 消费力  ? 作为工业新城区，未来工业新区的建成及职工家属的入住为片区整体消费购买力提供保障 区域洋房及高层业态分析 中高端项目多为高层/小高层+洋房/别墅产品，一般处于城市边缘，享有或自有一定资源环境。 1 ? 洋房主要为5+1/6+1电梯洋房，产品上分跃层及中间层，跃层重在花园、地下室及露台赠送， 2 户型结构上向经济型别墅概念靠拢，中间层户型相较高层以多阳台和露台方式提高舒适度。 中高端产品各房间面积上舒适宽大，讲究功能间配置（如套房形式）但不过多浪费，利用度 3高的可变赠送空间市场接受度更好。 高层及小高层产品分析 ? 高层产品区域特点强，面积上中心城区多公寓小户，面积紧凑，以单配、一房和两房为主， 靠新区多居家型产品，面积稍大，以两房、三房为主。 1 价格及销售来看，各产品价格受其位置、周边环境及社区档次影响大，但整体上来看，中心 2 区域略整体水平贵于新区1000-1500元/平米左右。 3 ? 受区域城市化进程影响，新区产品象中心区产品发展，从业态上表现出低端小高层向高层发 展，从面积上表现出新区小户型物业的出现及产品向紧凑型靠拢的趋势。 在售竞争项目分析 主要竞争项目——金科 阳光小镇 总占地面 27万方 积 总建筑面 60万方