广州康王项目策略沟通案.docxVIP

康王大厦项目 策略沟通案 目 次 优势论 论劣势 策略思路 项目立案 视觉表现 宏观产业分析 四位一体的战略价值 区位 环境 商圈 潜力 区位 繁华旺地 一线相连 上下九路是广州有名的商业中心，商铺林立，进驻行业各式各样，集休闲、娱乐、购物、观光于一体，每天的客流量最高峰时期可达 100万人次，强大的消费形成深广的商业辐射能力。康王路紧邻上下九路，与上下九商业步行街构成荔湾区的黄金“十”字商业架，受 上下九路商圈的影响最为强烈。 区位 城市西轴线 荔湾区政府计划以康王路为发展轴线，有机整合沿线商业区和旅游区，逐步建成点、线、面相结合的中央商业商务区。目前，康王路沿线两侧商业街的规划建设正在进行中。 环境 交 通 ■ 康王路在荔湾区版图上处于核心地带，是老城区南北交通大动脉。■康王北路南邻中山七路，北接东风西路，西靠荔湾路。■地铁线从北向西南穿过康王路段，靠近北部与中山七路街口的陈家祠站为康王路带来地铁沿线的便利生活。 ■ 近邻省汽车站、广州火车站，物流全线畅通，超高平台占尽先机。 环境 旅 游 与项目紧邻的陈家祠素以规模宏大、装饰精美著称，是羊城新八景之一、全国重点文物保护单位。2003年参观人数达到68万人次，居广州文博景点第一位。丰富的旅游资源给这里带来了滚滚客源，聚集了旺盛的人气，强大的旅游消费更是商家选择的首要条件。 商圈 以上下九路主导的 旅游文化商业圈 广州上下九路以其浓郁、独特的岭南商业文化、建筑风格吸引了来 自五湖四海的无数中外宾客。浓厚的商业氛围由南向北辐射整条康王路，带动康王路的经济繁荣。 商圈 辐射南中国及东南亚地区 专业市场商业圈 涉及工业用品、电子电器、家居装饰、蔬果水产、服装鞋帽、医药保健、图书文具、音像影碟等不同领域，吸引全国各地以及东南亚地区的众多商家来此洽谈生意，已形成一个专业采购的聚集之地。 商圈 康王路商圈形成进行时… 以康王路为中轴的商圈，将由南至北串连起上下九步行街、新光城市广场、世纪广场、康王中玉器专业市场等。同时这一中轴线也是荔湾区居民最密集的地方，商圈总面积占整个荔湾区1/3有多。 ■ 根据市政规划，康王路将利用现有 的文化和商业资源，发展成为以观光旅 游、商业贸易、休闲购物为主导，兼具 高品质居住生活的中央商业商务区。 ■拆迁改建工作进展迅速，由南至北已出现赛博数码生活广场、新光城市广场潜力 等商业机构，逐渐形成以康王路为中轴 线的新核心商圈。 劣势 康王路畸形发展，“北淡南浓” 荔湾区政府计划以康王路为发展轴线，有机整合沿线商业区和旅游区，将该区域逐步建成点、线、面相结合的中心商务区。虽有政府规划的支持，但目前康王路商业气氛不浓确是个不争的事实，呈现出了北淡南浓的特点。康王北路人流量不足，车流多于人流，商业环境不是十分理想。 经营定位…… 主题式专业市场 为什么要主题式专业市场？ 支持点 1 商业地产发展方向： 专业化、规模化 商业物业地产的开发，已经从原始的配套型综合性物业转变为一种新的专业化、规模化的主题式商用物业。 商铺开发从独立商铺上升到整体主题经营，是市场的必然趋势，并且能为发展商和投资者都带来可观的利润空间。 ■如何把握市场、抓住市场，抓对“主题”是成功开发经营的关键。 荔湾商铺求大于供 2004上半年 行政区 成交面积 比重 同比 全市 27.59 100.0% -1.8% 东山区 3.57 12.9% -12.3% 越秀区 0.87 3.2% -4.5% 荔湾区 1.35 4.9% 33.4% 海珠区 2.75 10.0% -48.9% 芳村区 0.89 3.2% 106.4% 天河区 5.19 18.8% 10.7% 白云区 1.88 6.8% -36.1% 黄埔区 0.01 0.0% -96.7% 番禺区 6.04 21.9% -13.9% 花都区 5.04 18.3% 260.3%  支持点 2 2004年上半年广州各区批准预售商铺成交面积 单位：万平方米 支持点 2 荔湾商铺炙手可热…… 数据分析： ■ 2004年上半年广州市商铺批准预售的面积为10.10万平方米，预售商 铺成交面积16.42万平方米，总体供求关系比例为1：1.63，求大于供。 ■但实际上真正求大于供的集中在东山、越秀、荔湾三个老城区以及 天河区，四区总的批准预售面积为1.26万平方米，预售商铺成交面积为10.87万平方米，总体供求关系比例为1：8.63，供需严重不平行，求远大于供。其他四区的批准预售面积为8.84万平方米，预售成交面积为5.55万平方米，总体供求关系比例为1：0.63，求明显小于供。 支持点3 市场突围口 专业市场！ ■娱乐、餐饮、超市等行业：投资回报率低■综合百货：康王地下商业城的负面影响■建成专业市场可以避免地面人流量严重不足的缺陷，不像普通百货依赖人流量，更