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苏 河 国 际 中 心 项 目 可 行 性 研 究 报 告 目 录 概述 1 第一章 项目概况 2 1.1 项目名称 2 1.2 项目建设单位 2 1.3 项目建设地点 3 1.4 项目建设内容及规模 4 1.5 项目建设进度 5 1.6 项目投资估算及资金来源 5 1.7 项目可行性研究报告编制依据及范围 6 1.8 项目可行性研究报告编制的结论 7 第二章 项目建设的背景 10 2.1 闸北区概况 10 2.2 闸北区国民经济和社会发展“十二五”规划概况 11 2.3 苏州河滨河地区（闸北段）规划概况 12 第三章 项目建设的必要性 15 第四章 项目市场分析 20 4.1 上海市房地产市场分析 20 4.2 上海市商办楼市场分析 25 4.3 上海市住宅市场分析 34 4.4 本项目区域市场及价格分析 39 第五章 项目建设基地条件 47 5.1 项目选址 47 5.2 基地规划合理性 48 5.3 环境条件 49 5.4 市政配套设施 51 第六章 项目设计方案 53 6.1 设计总说明 53 6.2 建筑设计说明 55 6.3 结构设计说明 57 6.4 给排水设计说明 63 6.5 电气设计说明 67 6.6 暖通设计说明 72 6.7 消防设计说明 76 第七章 项目工程质量安全分析 79 7.1 工程地质影响 79 7.2 自然环境影响 79 7.3 建设方案影响 80 7.4 外部设施影响 80 7.5 工程组织实施影响 80 7.6 工程质量安全措施及结论 81 第八章 项目环境保护及节能 85 8.1 环境保护 85 8.2 节能 91 第九章 项目开发建设的组织与实施计划 96 9.1 项目法人及建设组织 96 9.2 项目运作框架 97 9.3 项目实施进度计划 98 第十章 工程招投标与物料供应 99 10.1 工程招投标 99 10.2 发包模式及总分包的界定 101 10.3 物料供应 102 第十一章 投资估算与资金筹措 103 11.1 估算依据 103 11.2 估算条件 103 11.3 估算范围 104 11.4 投资估算 104 11.5 资金筹措 104 第十二章 经济效益分析 105 12.1 财务评价的原则 105 12.2 财务评价的依据 106 12.3 财务评价的主要内容 106 12.4 财务评价主要参数 106 12.5 营业收入及经营税金 107 12.6 成本费用 109 12.7 项目盈利能力 109 12.8 项目财务清偿能力分析 109 12.9 项目财务生存能力分析 110 12.10 项目敏感性分析 111 12.11 项目投资效益测算 113 12.12 分析结论 114 第十三章 项目效益分析 115 第十四章 项目风险分析 117 14.1 项目主要风险因素 117 14.2 项目风险因素的评估及应对措施 119 第十五章 结论和建议 122 15.1 项目的结论 122 15.2 项目的建议 123 附表及附件 124 附表 124 附件 124 附图 124 苏河国际中心项目 可行性研究报告 概述 项目名称： 苏河国际中心项目 建设单位： 上海宝恒置业有限公司 项目位置： 上海市闸北区天目西路街道 118、119、120 街坊 项目性质： 新建项目 总用地面积： 49268.6 平方米 总建筑面积： 272234.7 平方米 总投资： 518661 万元 项目评价： 可行 1 苏河国际中心项目 可行性研究报告 第一章 项目概况 1.1 项目名称 项目名称：苏河国际中心项目（以下简称“本项目”）。 1.2 项目建设单位 名称：上海宝恒置业有限公司。 成立日期：2014 年 1 月 29 日。 法定代表人姓名：孙勇坚。 注册资本：美元 55000.0000 万。 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资） 经营范围：在上海市闸北区天目西路街道 118、119、120 街坊地块从事房地产开发、建设、经营、出租、出售，配套房地产资讯，物业管理，停车场经营。 公司简介：本项目建设单位上海宝恒置业有限公司为宝矿控股（集团）有限公司下属子公司。宝矿控股（集团）有限公司创业伊始，以钢铁原料贸易为主营业务，逐步发展为国际贸易与航运物流并举，融供、储、运、销等产业链为一体的公司。多年来，公司在全国进口铁矿贸易同行中处于领先地位，并审时度势地进入地产领域，先后开发建设了多个商业地产项目，带动了商业物业运营管理的起步与发展。 随后，公司经重组开始了第二次创业腾飞，并推行集团化管理和多元经营模式，企业规模不断发展壮大，集团化运作机制进一步成熟，现已成为以国际贸易为先导、商业地产开发为基石、现代物流为平台、高档酒店运营和物业管理为辅助的四大