福清林天下项目商业及车位营销方案.docVIP

福清翰林天下项目商业及车位营销方案 目 录 一、商业定位及业态规划 （一）项目定位 1、市场定位 2、形象定位 3、客户定位 （二）案名建议 （三）商业业态厘定 1、业态定位 2、业态规划 二、商业销售策略 （一）推售时间安排 （二）推广策略及安排 1、推广策略 2、推广方式 3、活动安排 三、车位及人防销售策略 （一）推售时间安排 （二）销售方式 （三）促销推广措施  一、商业定位及业态规划 （一）项目定位 1、市场定位 福清首席文化名街 阐述： 区域环境氛围： 福清是一个人文底蕴深厚的城市，福清人很重视教育，而项目区域1公里范围内学校多达6所，其中包括福清最好的中学，项目区域有良好的文化氛围，而且有大量的文化类消费需求。 市场稀缺与差异性： 目前福清市场上缺少特色商业尤其是反映地方历史人文的商业街区，本项目的独特定位，将树立起与众不同、鲜明的市场形象，弥补了市场空白，并形成特色名街，使商业价值得到提升。 与项目整体定位相呼应 与本项目领先市场的“名宅”到“名街”一脉相传，而且与项目“翰林天下”案名的文化含义相呼应，使本项目商业、住宅相辅相成，形成一个特色鲜明的整体形象。 2、形象定位： 集学习、休闲、娱乐、购物于一体的文化商街 阐述： 一个以“文化”为主题的商业名街，本项目的主要功能应集中于体现出定位方向，满足学生的各种消费、文化需求，同时兼顾周边医院需求、社区业主生活需求。 生活化的文化商街让消费者感觉传统历史文化离生活很近，消费者在休闲、娱乐、购物时可以感受传统文化气息，在轻松、悠闲的环境下受到传统文化熏陶。 为最大程度地满足主要消费者的购物功能，项目经营商品的档次为中档或者有特色的商业，如：文化用品、精品配饰、化妆品、鲜花礼品等。 为迎合不同阶层的饮食特征和市场需求，考虑到周边学校较多，应以价格不高但食品新异为代表，具有经营特色的或兼两种经营方式的餐厅，比如西式面包房、干净卫生的快餐店等。 通过营造舒适、宽敞的购物空间，让消费者享受购物，刺激消费；在餐厅或过道设置绿化、小品、叠水等环境幽雅的休闲景点，并可适当摆设可供休息的座椅；可在小区主入口前的休闲地带与小区开放式入口休闲地带及1#楼与2#楼之间的休闲地带来满足。 3、客户定位 （1）销售客户定位 ①经营者 主要是福清市内一些已经有成功经营经验、具有一定知名度的商家。 ②投资者 本项目具备良好的地段、商业发展前景等条件，加上特色商业名街的包装，能吸引经济富裕、收入丰厚、以投资商铺为投资渠道的福清城关及乡镇投资者前往购买。 ③小区业主 项目的目标客户为中高端，相当部分客户具有购买商铺的能力和意识，他们在购买住宅的同时，对商铺也会产生一定兴趣，尤其在有一定优惠的情况下。 （2）主力消费者定位 ①小区业主； ②周边学校的学生消费群体； ③与福清医院有关的消费群体； ④清荣大道两侧大量住宅区的居民； ⑤福清热爱传统文化的市民。 （二）案名建议 状 元 坊 案名阐释： 历史人文因素： 福清人文积淀深厚，历史上共出过五个状元，项目区域是福清市文脉聚集之地。故建议本项目商业推广以“状元坊”为案名，将商业和历史人文完美结合，既赋予商业浓郁的人文气息，又能很好反映福清深厚的历史文化底蕴。 与项目案名保持一致： 项目案名“翰林天下”与商业命名“状元坊”一脉相承，充分体现项目人文价值。 （三）商业业态厘定 1、业态定位 根据客户经营、投资需求及消费者特征对本项目商业业态进行定位，在此基础上进一步确定业态功能、位置、面积等。 楼层 业态建议 -1F 超市 1F 文化用品、书店、精品店、花店、药店、餐饮、社区生活配套等 2F 运动健身、游戏娱乐、教育培训等 本项目商业既满足社区居民生活需求，又要将服务范围扩大，即涵盖周边6所学校、医院，甚至还有福清市爱好历史文化的市民等。 为最大程度地满足消费者的购物功能，根据项目商业服务范围及消费者特征，将本项目项目经营商品的档次为中档。 2、商业业态具体规划建议： （1）负一层业态： 将负一层商业面积全部用做超市经营，满足社区业主对生活配套便利的追求及周边居民生活需要。 （2）地上一层业态： ①外街铺 外街铺的业态以体现项目特色定位为主，主要业态考虑为文化用品、书店、药店、花店、礼品店、水果店、音像店、时尚精品服饰、精品配饰、特色餐饮（如麦当劳）、电信等。 ②内街铺 内街铺的业态设置主要是为了满足小区居民日常生活需要，主要为杂货店、生活日用品店、洗衣房、小食店、面包店等。 （3）地上二层业态 游戏娱乐类：以网吧、动漫室、电玩等业态为主，满足学生等年轻消费群体的娱乐、休闲需求。 运动健身类：设置健身房、桌球室等业态，一方面满足主力客户群的运动健身需求，另一方面也起到一定的会所作用。 教育培训类：由知名教育培训机构以“第二讲堂”的形式为各年龄层受众