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浅谈一房二卖 房屋作为我们安居乐业的地方，而一房二卖现象却经常发生，这不仅违背了诚实信用原则，更是违犯了法律条文，损害了人们的合法权益 预告登记制度 《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力 网上备案 　 　　 网上合同备案系统对抵押、查封的房屋，有自动排斥功能，一旦发现该房屋有问题，便立刻拒绝备案。 　该系统设有密码保护，在网上备案时，系统自动提示购房人输入密码，日后，没有购房人的密码，便无法进行合同变更和撤销，确保了购房的安全性。 一房二卖的其他法律思考… 一房二卖的表现-----合同纠纷（合同成立与合同效力的区别） 一房二卖与商品房重复销售的区别 概念 　一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。 一房二卖成因 商品房的特殊性质 我国对商品房销售一直实行预售制度，也就是说商品房预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立。由于交易时间过长，有的购房者从交定金到收房往往会经历一至二年的时间，在此期间，难免发生开发商将房产抵押给银行或转卖给他人的情况，由此导致一房二卖的纠纷。 开发商为了获得最大利润 近两年，房价一路攀升，少数开发商利用商品房预售合同备案登记的时间差进行一房二卖、一房多卖，套取银行贷款和购房者的房款。目前我国对一房二卖的处罚力度尚小，通常情况下由开发商赔偿购房者双倍定金，而有时候消费者连双倍定金赔偿也得不到，这就形成了开发商由于欺诈成本低而欺诈收益高的情况，也使一房二卖甚至一房多卖难以遏制。 消费者的盲目跟风 受房价上涨、外销房比例攀升等原因的影响，导致消费者盲目跟风，一些楼盘尚在拆迁、挖地基，售楼部都还未修，消费者就找到开发商要求选户型、交定金，消费者往往认为，自己交了定金，房子就已“一锤定音”，对楼盘的进度、销售状况等不再关心，这无疑为开发商一房二卖提供了可乘之机。 防范措施 购房者要确保业主已经签收定金 购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权 证 购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款 购房者要确保业主已经签收定金 在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。 购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证 ?业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。。为了避免这种情况的发生，可以采取两种办法加以防范：一是进行产权调查。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。 在交易中心登记后再向业主支付首付款 购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。 不同情况不同的处理 出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形 出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同 两次买卖均未完成过户登记的处理 出卖人先后与两个不同的买受人订立合同，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续 两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。 　　前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。 出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同 此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。 　　关